Tilgungssatz-Vergleich

Wie kannst du den Tilgungssatz berechnen?

Der Tilgungssatz zeigt, welcher anfängliche Anteil deines Darlehens pro Jahr zurückgezahlt wird. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate gleich, solange der Sollzins gebunden ist. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich aber das Verhältnis: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, später wird mehr getilgt, weil die Restschuld sinkt.

Die Grundformel lautet in Worten: Die Rate ergibt sich aus Darlehensbetrag mal Sollzins plus Tilgungssatz, geteilt durch 12. Wenn du den Tilgungssatz aus einer tragbaren Monatsrate ableiten willst, rechnest du umgekehrt: Monatsrate mal 12 geteilt durch Darlehen, danach ziehst du den Sollzins ab.

Ein Beispiel: Bei 300.000,00 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung lautet die Rechnung: 300.000,00 € × (3,8 % + 2 %) ÷ 12 = 1.450,00 €. Im 1. Monat entfallen davon 950,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Nach 10 Jahren bleibt bei gleicher Rechnung eine Restschuld von 227.146,24 €, in der Zinsbindung sind 24,3 % getilgt. Schuldenfrei wärst du bei unverändertem Zins nach 28 Jahre und 1 Monat.

Für den Rechner gibst du Darlehen, Sollzins und je nach Frage Tilgungssatz, Monatsrate oder Wunschlaufzeit ein.

Tilgungssatz Vergleich: Was 1 %, 2 %, 3 %, 4 % und 5 % verändern

Der Tilgungssatz wirkt direkt auf die Monatsrate und auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bei 300.000 € Darlehen und 3,8 % Sollzins zeigt der Vergleich sehr deutlich, wie stark sich die Rückzahlung verändert.

Du siehst daran: Eine höhere Tilgung erhöht die Rate sofort, senkt aber die Restschuld deutlich schneller. Der Effekt ist besonders relevant, wenn die Zinsbindung endet. Dann musst du die verbleibende Restschuld neu finanzieren. Bei höherer Restschuld trifft dich ein später höherer Anschlusszins stärker.

Trotzdem ist die höchste Tilgung nicht automatisch die beste Wahl. Die Rate muss dauerhaft tragbar bleiben. Wenn du die Rate zu knapp planst, können normale Ausgaben für Instandhaltung, Umzug, Rücklagen oder eine veränderte Einkommenssituation zum Problem werden. Eine etwas niedrigere Tilgung mit finanzieller Luft kann in der Praxis robuster sein als eine Rate, die jeden Monat an die Grenze geht.

2 oder 3 Prozent Tilgung: Welche Tilgung ist sinnvoll?

Ob 2 % oder 3 % Tilgung sinnvoller sind, hängt vor allem von deiner tragbaren Rate, deinem Sicherheitsbedarf und deinem Ziel für die Restschuld ab. Bei 300.000 € Darlehen und 3,8 % Sollzins liegt die Monatsrate mit 2 % Tilgung bei 1.450,00 €. Mit 3 % Tilgung liegt sie bei 1.700,00 €. Die Mehrrate je Prozentpunkt Tilgung beträgt 250,00 €.

Der Unterschied zeigt sich am Ende der Zinsbindung: Mit 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren 227.146,24 € offen. Mit 3 % Tilgung sind es 190.719,44 €. Auch die rechnerische Gesamtlaufzeit verändert sich: 2 % führen bei gleichbleibendem Zins zu 28 Jahre und 1 Monat, 3 % zu 21 Jahre und 7 Monate.

Bei einem anderen Darlehen kann dieselbe Tilgung anders wirken. Für 400.000 € Darlehen und 4 % Sollzins ergibt 2 % Tilgung eine Monatsrate von 2.000,00 €. Im 1. Monat sind davon 1.333,33 € Zinsen und 666,67 € Tilgung. Nach 10 Jahren bleiben 301.833,42 € offen, in der Zinsbindung sind 24,5 % getilgt.

Praktisch kannst du so vorgehen: Wähle zuerst eine Rate, die du auch bei unerwarteten Ausgaben tragen kannst. Danach prüfst du, welcher Tilgungssatz daraus folgt und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung wäre. Wenn die Restschuld zu hoch wirkt, brauchst du entweder mehr Rate, mehr Eigenkapital, eine andere Laufzeitplanung oder ein günstigeres Objekt.

Anfängliche Tilgung aus Rate berechnen

Wenn du bereits weißt, welche Monatsrate für dich realistisch ist, kannst du daraus die anfängliche Tilgung berechnen. Die Formel lautet: Monatsrate mal 12 geteilt durch Darlehensbetrag minus Sollzins. Gemeint ist der gebundene Sollzins aus dem Kreditangebot, nicht der Effektivzins.

Beispiel: Bei 350.000,00 € Darlehen, 3,6 % Sollzins und 1.500,00 € Monatsrate ergibt sich ein anfänglicher Tilgungssatz von 1,54 %. Im 1. Monat werden 1.050,00 € Zinsen und 450,00 € Tilgung bezahlt. Nach 15 Jahren bleibt eine Restschuld von 242.806,94 €, in der Zinsbindung sind 30,6 % getilgt. Die rechnerische Entschuldung dauert bei gleichbleibendem Zins 33 Jahre und 6 Monate.

Ein weiteres Beispiel zeigt, wie stark die Rate den Tilgungssatz prägt: Bei 200.000 € Darlehen, 3,2 % Sollzins und 1.500 € Monatsrate ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 5,8 %. Im 1. Monat beträgt die Tilgung 966,67 €, die Zinsen liegen bei 533,33 €. Nach 10 Jahren sind 68,2 % getilgt, die Restschuld beträgt 63.503,71 €.

Die Rechnung ist ein guter Stresstest für dein Budget. Wenn der berechnete Tilgungssatz sehr niedrig ausfällt, zahlst du zwar weniger im Monat, bleibst aber länger verschuldet. Wenn er hoch ausfällt, kommst du schneller voran, brauchst aber eine dauerhaft sichere Rate.

Tilgung für 20 Jahre Laufzeit oder Volltilgung planen

Wenn du zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein willst, reicht ein einfacher Vergleich von Standardsätzen oft nicht aus. Dann wird die Rate so berechnet, dass das Darlehen innerhalb der gewünschten Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Aus dieser Rate ergibt sich anschließend der anfängliche Tilgungssatz.

Für 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und das Ziel, in 20 Jahren schuldenfrei zu sein, ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 3,46 %. Die Monatsrate beträgt 1.739,88 €. Im 1. Monat entfallen 875,00 € auf Zinsen und 864,88 € auf Tilgung. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld von 175.948,05 €, in der Zinsbindung sind 41,4 % getilgt.

Für 250.000 € Darlehen, 4,2 % Sollzins und 15 Jahre Laufzeit liegt die nötige anfängliche Tilgung bei 4,8 %. Die Monatsrate beträgt 1.874,38 €. Nach 10 Jahren stehen noch 101.279,16 € Restschuld in der Rechnung.

Solche Volltilgungsrechnungen sind hilfreich, wenn du ein klares Ziel hast, etwa schuldenfrei vor dem Ruhestand. Sie sind aber Modellrechnungen. Sie unterstellen, dass der angenommene Sollzins über die betrachtete Zeit gilt oder entsprechend fortgeschrieben wird. Tatsächliche Angebote können durch Effektivzins, Tilgungswechsel, Sondertilgung, Auszahlungstermin, Bereitstellungszinsen und Anschlussfinanzierung abweichen.

Typische Fehler beim Tilgungssatz berechnen

Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von Sollzins und Effektivzins. Für die Annuitätenrechnung verwendest du den Sollzins pro Jahr. Der Effektivzins hilft beim Vergleich von Kreditangeboten, enthält aber weitere Kostenbestandteile und ist für diese einfache Tilgungsformel nicht der passende Eingabewert.

Auch die Monatsrate wird oft falsch gelesen. Bei 1.450,00 € Rate im Beispiel werden im 1. Monat nicht 1.450,00 € getilgt. Es sind 500,00 € Tilgung und 950,00 € Zinsen. Erst mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate.

Ein weiterer Punkt ist die Zinsbindung. Die Anzeige „schuldenfrei nach“ ist nur eine Fortschreibung mit gleichem Zins. Wenn deine Zinsbindung früher endet, ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung die zentrale Zahl für die Anschlussfinanzierung. Bei 2 % Tilgung im Beispiel sind das 227.146,24 € nach 10 Jahren.

Plane außerdem nicht nur nach der maximal möglichen Rate. Eine Finanzierung braucht Spielraum für Rücklagen und Veränderungen. Der Rechner liefert dir eine rechnerische Orientierung, ersetzt aber kein verbindliches Kreditangebot und keine individuelle Beratung. Rechtliche Kündigungsrechte, vertragliche Tilgungswechsel und Sondertilgungen können deine tatsächliche Planung verändern.