Anschlussfinanzierung

Was zeigt dir der Anschlussfinanzierung-Rechner?

Wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung endet, bleibt oft eine Restschuld übrig. Genau diese Restschuld wird neu finanziert - entweder bei der bisherigen Bank oder bei einer anderen Bank. Der Rechner zeigt dir, welche Monatsrate daraus wird, wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung ist und welche Zinsen während der neuen Phase anfallen.

Gib Restschuld, bisherige Rate, alten Sollzins, neuen Sollzins und dein gewünschtes Modell ein, damit der Rechner die neue Finanzierung durchrechnet.

Besonders nützlich ist der Vergleich mit deiner bisherigen Rate. Bei einer Restschuld von 180.000 € und einem neuen Sollzins von 4,2 % steigt die Monatsrate im Beispiel auf 1.349,55 €. Gegenüber 900 € bisheriger Rate sind das 449,55 € mehr. Gleichzeitig siehst du, dass nach der neuen Zinsbindung noch 72.921,47 € Restschuld übrig bleiben, wenn die Finanzierung auf 15 Jahre bis zur Schuldenfreiheit ausgelegt ist.

Wichtig: Der Rechner ist eine Modellrechnung. Er ersetzt kein verbindliches Kreditangebot, weil Banken Bonität, Beleihung, Objekt, Grundbuchsituation und Vertragsdetails prüfen. Für den Vergleich von Angeboten ist er aber sehr hilfreich, weil du die Wirkung von Zins, Rate, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung direkt nebeneinander siehst.

Wie wird die neue Rate nach Zinsbindung berechnet?

Die Berechnung hängt davon ab, wie du die Anschlussfinanzierung festlegen willst. Bei einer gewünschten Restlaufzeit wird die Rate so berechnet, dass das Anschlussdarlehen innerhalb dieser Laufzeit getilgt wäre, wenn der Sollzins gleich bleibt. Die Formel lautet in Worten: Restschuld mal monatlicher Zinssatz, geteilt durch den Abzinsungsfaktor für die gewählte Anzahl Monate.

Im Beispiel mit 220.000,00 € Anschlussdarlehen, 3,5 % neuem Sollzins und 15 Jahre bis schuldenfrei ergibt sich eine Monatsrate von 1.572,74 €. Der monatliche Zinssatz beträgt 0,2917 %. Der erste Zinsanteil liegt bei 641,67 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben 86.453,84 € Restschuld, die gezahlten Zinsen während dieser Zinsbindung betragen 55.182,64 €.

Du kannst die Anschlussfinanzierung auch über die anfängliche Tilgung steuern. Dann lautet die Rechnung in Worten: Restschuld mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch 12. Bei 250.000,00 € Restschuld, 3,4 % Sollzins und 3 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Rate von 1.333,33 €. Nach 10 Jahren stehen in diesem Beispiel 160.822,76 € Restschuld im Tilgungsplan.

Die dritte Variante ist die Wunschrate. Dann prüft die Rechnung, wie lange du mit dieser Rate brauchst. Bei 180.000,00 € Restschuld, 3,8 % Sollzins und 1.000,00 € Monatsrate dauert die vollständige Tilgung 22 Jahre und 3 Monate. Die Rate bleibt zwar gegenüber 1.000 € bisheriger Rate gleich, die Zinsen bis schuldenfrei steigen im Beispiel aber auf 86.938,77 €.

Prolongation oder Umschuldung: Wann lohnt sich der Bankwechsel?

Bei der Prolongation verlängerst du den Kredit bei deiner bisherigen Bank. Das ist meist einfacher, weil keine neue Bank in die Finanzierung einsteigt. Bei der Umschuldung wechselst du den Darlehensgeber. Dafür können Kosten entstehen, zum Beispiel für die Abtretung der Grundschuld. Entscheidend ist, ob der niedrigere Zins diese Kosten mehr als ausgleicht.

Ein Beispiel zeigt den Unterschied klar: Bei 230.000 € Restschuld verlangt die Hausbank 3,4 %, eine andere Bank bietet 3,1 %. Die Umschuldung kostet 342,46 €. Die Rate bei Prolongation liegt bei 1.632,96 €, die Rate bei Umschuldung bei 1.599,42 €. Bis zum Ende der Zinsbindung ergibt sich eine Belastung von 285.940,06 € bei Prolongation und 281.065,17 € bei Umschuldung. Der Vorteil der Umschuldung beträgt 4.874,89 €, die Kosten sind nach 7 Monaten wieder drin.

Noch deutlicher wird es bei 220.000 € Restschuld, 280.000 € eingetragener Grundschuld, 4,1 % Hausbankzins und 3,6 % Umschuldungszins. Die Kosten der Umschuldung betragen 392,46 €. Der Vorteil der Umschuldung liegt bei 8.091,81 €, die Kosten sind nach 5 Monaten wieder drin.

Achte beim Vergleich darauf, Sollzins und Effektivzins nicht zu vermischen. Der Sollzins steuert die Raten- und Tilgungsrechnung. Der Effektivzins nach § 16 PAngV soll Kosten vergleichbarer machen. Wenn Wechselkosten anfallen, ist der Effektivzins der Umschuldung inklusive Kosten besonders aussagekräftig.

Sondertilgung und Zinsbindung verändern die Anschlussfinanzierung deutlich

Zum Ende der Zinsbindung kannst du einen Betrag zurückzahlen, bevor das Anschlussdarlehen startet. Dadurch sinkt das Anschlussdarlehen, und die neue Rate fällt niedriger aus. Bei 150.000 € Restschuld und 10.000 € Sondertilgung wird ein Anschlussdarlehen von 140.000,00 € finanziert. Bei 3,6 % Sollzins und 15 Jahre bis schuldenfrei ergibt sich eine neue Rate von 1.007,72 €. Ohne die Sondertilgung wäre die Ausgangsschuld höher; die Rechnung zeigt dir deshalb den Effekt direkt über die neue Darlehenssumme.

Auch eine größere Sondertilgung wirkt spürbar. Bei 260.000 € Restschuld und 25.000 € Sondertilgung sinkt das Anschlussdarlehen auf 235.000,00 €. Bei 3,9 % Sollzins beträgt die neue Monatsrate 1.726,51 €. Am Ende der Zinsbindung bleiben 93.978,73 € Restschuld, die Zinsen während der Zinsbindung betragen 66.159,93 €.

Die Zinsbindung verändert dagegen nicht automatisch die Monatsrate, wenn du die Rate über eine feste Restlaufzeit berechnen lässt. Sie bestimmt vor allem, wie lange der neue Zins garantiert ist und welche Restschuld bis dahin geplant übrig bleibt. Bei 190.000 € Restschuld, 4,0 % Sollzins und 15 Jahre bis schuldenfrei ergibt sich eine Rate von 1.405,41 €. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahre bleiben 138.812,13 € Restschuld zum nächsten Zinswechsel.

Wenn die Zinsbindung länger läuft als die geplante Entschuldung, kann die Restschuld innerhalb dieser Bindung auf 0,00 € fallen. Bei 240.000 € Restschuld, 3,7 % Sollzins und 15 Jahre bis schuldenfrei beträgt die Monatsrate 1.739,39 €. Die Restschuld am Ende der gewählten Zinsbindung liegt in diesem Beispiel bei 0,00 €.

Typische Fehler beim Anschlussfinanzierung berechnen

Der häufigste Fehler ist, nur auf die Monatsrate zu schauen. Eine niedrige Rate entlastet zwar kurzfristig, kann aber die Laufzeit stark verlängern. Bei 210.000 € Restschuld, 4,5 % Sollzins und einer Wunschrate von 1.200 € dauert die Entschuldung 23 Jahre und 10 Monate. Die Restschuld nach 10 Jahren liegt noch bei 147.630,83 €.

Ein zweiter Fehler ist der Vergleich falscher Zinssätze. Für die Berechnung der Rate brauchst du den Sollzins. Für den Angebotsvergleich kann der Effektivzins helfen, vor allem wenn Kosten der Umschuldung einbezogen werden. Bei 200.000 € Restschuld, Prolongation mit 4,0 %, Umschuldung mit 3,5 % und 700,00 € Kosten liegt der Effektivzins der Prolongation bei 4,07 % und der Effektivzins der Umschuldung inklusive Kosten bei 3,62 %. Der Vorteil der Umschuldung beträgt 6.987,89 €.

Ein dritter Fehler ist, die Restschuld zu schätzen. Nimm den Wert aus Tilgungsplan, Jahreskontoauszug oder Bankmitteilung. Schon bei großen Darlehen verschiebt sich die Rate stark. Bei 500.000 € Restschuld, 4,8 % neuem Sollzins und 15 Jahre bis schuldenfrei beträgt die neue Monatsrate 3.902,07 €. Gegenüber 1.500 € bisheriger Rate sind das 2.402,07 € mehr.

Prüfe außerdem, ob du nach § 489 BGB kündigen kannst oder ohnehin das Ende der Zinsbindung erreicht ist. Bei einer Anschlussfinanzierung rund um das Zinsbindungsende entfällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du vorher wechselst, können andere Regeln gelten. Lass dir verbindliche Angebote geben und vergleiche sie mit denselben Eingaben.