Tilgungsrechner

Wie rechnet der Tilgungsrechner die Monatsrate?

Der Tilgungsrechner arbeitet bei einem Annuitätendarlehen mit einer konstanten Rate. In dieser Rate stecken jeden Monat Zinsen und Tilgung. Der Zinsanteil wird am Anfang auf die noch hohe Restschuld berechnet. Der Tilgungsanteil ist der Rest der Rate. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fällt der Zinsanteil nach und nach, während der Tilgungsanteil steigt.

Die Formel in Worten lautet: Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Beim Beispiel mit 300.000,00 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich: 300.000,00 € × (3,8 % + 2 %) ÷ 12 = 1.450,00 €.

Die erste Rate wird dann aufgeteilt: Zinsen = 300.000,00 € × 3,8 % ÷ 12 = 950,00 €. Tilgung = 1.450,00 € - 950,00 € = 500,00 €. Danach sinkt die Restschuld auf 299.500,00 €. Schon im nächsten Monat ist der Zinsanteil etwas niedriger: 948,42 €, die Tilgung steigt auf 501,58 €, die Restschuld sinkt auf 298.998,42 €.

So entsteht der Tilgungsplan Monat für Monat. Im Beispiel läuft die Rechnung bei gleichem Zins über 337 Monate. Die letzte Rate beträgt 1.097,26 €, weil am Ende nur noch die verbleibende Restschuld plus die letzten Zinsen offen ist.

Was zeigt der Tilgungsplan für deinen Immobilienkredit?

Ein Tilgungsplan zeigt dir, wohin jede Rate fließt. Die wichtigsten Spalten sind Rate, Zinsen, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld. Die Rate ist der Betrag, den du monatlich zahlst. Der Zinsanteil ist die Vergütung für das geliehene Geld. Der Tilgungsanteil reduziert die Schuld. Sondertilgungen senken die Restschuld zusätzlich, wenn dein Vertrag sie zulässt.

Gib Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgung oder Wunschrate sowie Sondertilgung ein; der Rechner erstellt daraus Monatsrate, Restschuld und Tilgungsplan.

Im Jahresplan siehst du die Entwicklung gebündelt. Beim Beispiel mit 300.000 € und 3,8 % Sollzins werden im Jahr 2027 Zahlungen von 17.400,00 € geleistet. Davon entfallen 11.236,19 € auf Zinsen und 6.163,81 € auf Tilgung. Die Restschuld am Jahresende liegt bei 292.331,44 €. Im Jahr 2053 ist die Verteilung fast umgekehrt: 870,74 € Zinsen und 16.529,26 € Tilgung. Das ist typisch für ein Annuitätendarlehen.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist besonders wichtig, wenn du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Im Beispiel mit 10 Jahren Zinsbindung bleiben 227.146,24 € offen. Diese Zahl ist kein Problem an sich, aber sie entscheidet darüber, wie empfindlich deine Finanzierung auf einen späteren Zinssatz reagiert.

Wie viel kostet ein 300.000 Euro Kredit im Monat?

Für die häufige Frage nach einem Darlehen über 300.000 € kommt es auf Sollzins und Tilgung an. Bei 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung liegt die Monatsrate bei 1.450,00 €. Während der Zinsbindung werden 101.146,24 € Zinsen gezahlt und 72.853,76 € getilgt. Die gesamte Rückzahlung bei gleichem Zins beträgt 488.297,26 €.

Änderst du die Rate oder den Zinssatz, ändert sich die Laufzeit deutlich. Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und einer Wunschrate von 1.500 € dauert die Rückzahlung 26 Jahre und 6 Monate. Die anfängliche Tilgung liegt dann bei 2,2 %. Am Ende der Zinsbindung bleiben 219.860,95 € offen.

Ein anderes Beispiel zeigt den Zusammenhang zwischen Rate und Laufzeit noch klarer: 200.000 € Darlehen, 3,2 % Sollzins und 1.200 € Monatsrate führen zu einer Laufzeit von 18 Jahre und 5 Monate. Die anfängliche Tilgung beträgt 4 %. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung liegt bei 105.864,68 €.

Wenn du eine feste Laufzeit planst, rechnet der Tilgungsrechner rückwärts. Für 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und eine komplette Rückzahlung in 20 Jahren ergibt sich eine Monatsrate von 1.786,48 € und eine anfängliche Tilgung von 3,35 %.

Was bringt Sondertilgung im Tilgungsrechner?

Eine Sondertilgung senkt die Restschuld außerhalb der normalen Monatsrate. Dadurch fallen danach weniger Zinsen an, und ein größerer Teil der laufenden Rate tilgt das Darlehen. Viele Verträge erlauben Sondertilgungen bis zu 5 % des Darlehens pro Jahr. Ob das bei dir gilt, steht im Kreditvertrag.

Ein Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10.000 € Sondertilgung pro Jahr ab dem 2. Jahr bleibt die Monatsrate bei 1.450,00 €. Die Laufzeit sinkt auf 14 Jahre und 7 Monate. Am Ende der Zinsbindung bleiben 118.855,67 € offen. Ohne Sondertilgung wären es im vergleichbaren Grundfall 227.146,24 €.

Die Zinswirkung ist ebenfalls deutlich. In diesem Beispiel sinken die gesamten Zinsen auf 93.506,39 €. Die Zinsersparnis durch Sondertilgung beträgt 94.790,87 €, die Laufzeitverkürzung 162 Monate.

Bei 200.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 5.000 € Sondertilgung pro Jahr ab dem 1. Jahr liegt die Rate bei 916,67 €. Die Laufzeit beträgt 16 Jahre und 3 Monate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung 91.815,89 €. Die Zinsersparnis beträgt 56.102,65 €, die Laufzeitverkürzung 153 Monate.

Achte darauf, dass der Rechner die Sondertilgung nach der eingestellten Logik einordnet. Im hier berechneten Plan wird sie jeweils im Dezember berücksichtigt. Wenn deine Bank einen anderen Zeitpunkt oder andere Bedingungen vorsieht, kann der echte Verlauf abweichen.

Typische Fehler beim Tilgungsplan vermeiden

Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von Sollzins und Effektivzins. Für die monatliche Zins- und Tilgungsrechnung wird der gebundene Sollzins verwendet. Der Effektivzins kann weitere Kosten abbilden, ist aber nicht die Eingabe für die reine Tilgungsrechnung.

Ein zweiter Fehler ist eine zu niedrige Anfangstilgung. Bei 500.000 € Darlehen, 3,9 % Sollzins und 2.000 € Monatsrate liegt die anfängliche Tilgung bei 0,9 %. Die Laufzeit beträgt 43 Jahre, und am Ende der Zinsbindung bleiben 445.071,51 € offen. Das zeigt: Eine Rate kann hoch wirken und trotzdem nur langsam entschulden, wenn der Zinsanteil groß ist.

Auch Kaufnebenkosten werden leicht falsch behandelt. Der Tilgungsplan rechnet mit dem Darlehensbetrag. Kaufnebenkosten sind nur enthalten, wenn du sie über dein Darlehen finanzierst und entsprechend einträgst. Eigenkapital, Modernisierungskosten und spätere Gebühren gehören ebenfalls nur dann in die Rechnung, wenn sie tatsächlich Teil der Finanzierung sind.

Nach Ende der Zinsbindung ist die Rechnung eine Modellrechnung. Der Rechner führt den Plan mit dem eingegebenen Zins fort, damit du Laufzeit und Gesamtkosten einschätzen kannst. Dein späterer Anschlusszins kann aber anders sein. Außerdem können Kündigungsrechte und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen relevant werden. Nach 10 Jahren besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist; bei vorzeitiger Rückzahlung können vertragliche und gesetzliche Regeln eine Rolle spielen.