Immobilien

Welche Immobilienfrage willst du zuerst klären?

Immobilienrechnungen hängen oft voneinander ab: Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Kreditrate, Restschuld, Miete und mögliche Rendite beeinflussen dieselbe Entscheidung. Starte deshalb mit der Frage, die deinen nächsten Schritt bestimmt.

Wenn du kaufen willst, brauchst du zuerst ein belastbares Budget. Dafür helfen der Budgetrechner Haus, der Eigenkapital-Rechner und der Kaufnebenkosten-Rechner. Geht es schon um die Finanzierung, sind der Baufinanzierungsrechner, der Tilgungsrechner und der Restschuld-Rechner die passenden Einstiege.

Als Mieter prüfst du eher laufende Belastung, Fristen und Grenzen: etwa mit dem Warmmiete-Rechner, dem Nebenkosten-Rechner oder dem Mietkaution-Rechner. Vermietest du eine Wohnung oder prüfst du eine Kapitalanlage, geht es um Mieteinnahmen, Kosten, Leerstand und Rendite. Dann passen der Mietrendite-Rechner, der Kaufpreisfaktor-Rechner und der Mieten oder kaufen Rechner. Bei Grundstücken stehen Bodenwert, Bebaubarkeit und öffentliche Kosten im Vordergrund, zum Beispiel mit dem Bodenrichtwert-Rechner und dem GRZ/GFZ-Rechner.

Welcher Rechner passt zu deiner Situation?

• Du willst wissen, ob ein Kauf finanzierbar ist: Rechne erst Budget und Eigenkapital, dann Rate, Tilgung und Restschuld. Für Varianten bei der Tilgung nutzt du den Tilgungssatz-Vergleich; für zusätzliche Rückzahlungen den Sondertilgung-Rechner.
• Deine Zinsbindung läuft aus oder du willst Zinsen sichern: Die Anschlussfinanzierung zeigt die neue Rate nach der Bindung. Der Forward-Darlehen-Rechner prüft den Preis für Zinssicherheit vor Ablauf. Mit dem Zinsbindung-Vergleich vergleichst du längere und kürzere Bindungen. Der Volltilgerdarlehen-Rechner passt, wenn am Ende keine Restschuld bleiben soll.
• Du kaufst, bewertest oder vergleichst ein Objekt: Nutze den Maklerprovision-Rechner, den Quadratmeterpreis-Rechner, den Hausgeld-Rechner und die Immobilienbewertung. Bei besonderen Rechten helfen der Nießbrauch-Rechner und der Wohnrecht-Rechner.
• Du mietest oder prüfst einen Mietvertrag: Die Kündigungsfrist Wohnung klärt das früheste Ende, der Mietpreisbremse-Rechner die zulässige Miethöhe.
• Du vermietest oder kalkulierst eine Anlage: Für laufende Anpassungen passen der Mieterhöhungs-Rechner, der Indexmiete-Rechner und die Modernisierungsumlage. Für Kostenverteilung und Risiken nutzt du den Umlageschlüssel-Rechner, die CO₂-Kostenaufteilung, den Leerstandskosten-Rechner und den Mietausfall-Rechner.
• Du planst ein Grundstück oder einen Bau: Für Erschließung, Teilung und amtliche Messungen helfen die Erschließungskosten, die Grundstücksteilung und die Vermessungskosten.

Welche Grundbegriffe solltest du vor dem Rechnen kennen?

Beim Kauf zählt nicht nur der Kaufpreis. Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei etwa 4,5 bis 11,5 % des Kaufpreises. Dazu gehören Grunderwerbsteuer von 3,5-6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1-1,5 % sowie häufig Maklerkosten von 3,57 %. Banken erwarten meist, dass dein Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten deckt, besser zusätzlich 10-20 % des Kaufpreises.

Für die laufende Tragbarkeit ist die Monatsrate entscheidend. Als Faustregel sollte die Kreditrate höchstens 35-40 % des Haushaltsnettos betragen. Bei Prozentzahlen lautet die Formel für die Monatsrate: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.450 € im Monat. Nach 10 Jahren bleiben rund 227.100 € offen, bei unveränderter Rate und gleichem Zins bist du nach gut 28 Jahren schuldenfrei.

Bei Miete und Vermietung gelten andere Leitgrößen. Der verwendete Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 nennt im Schnitt 2,67 € je m² und Monat; deine tatsächliche Abrechnung kann deutlich abweichen. Die Mietkaution darf höchstens 3 Nettokaltmieten betragen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt bei Vertragsbeginn grundsätzlich die Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten oder eine zulässige Vormiete, musst du gesondert prüfen. Für Kapitalanlagen ist der Kaufpreisfaktor ein schneller Plausibilitätscheck: Ein niedriger Faktor bedeutet rechnerisch mehr Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis; Lage, Zustand und Kosten musst du zusätzlich prüfen.

Was kann den Immobilienvergleich verfälschen?

Vergleiche nur Varianten mit denselben Annahmen. Wenn du beim Kaufpreis die Nebenkosten einrechnest, solltest du das bei allen Objekten tun. Wenn du Miete und Kaufen vergleichst, sollten Zeitraum, Mietentwicklung, Zins, Rücklagen und Anlageannahmen zusammenpassen. Sonst wirkt eine Variante günstiger, obwohl nur einzelne Kosten fehlen.

Achte besonders auf Restschuld und Anschlusszins. Eine niedrige Anfangsrate kann später teuer werden, wenn wenig getilgt wurde. Eine höhere Tilgung kostet monatlich mehr, senkt aber Laufzeit und Zinsrisiko. Förderkredite wie der KfW-Förderrechner Hausbau können die Finanzierung verändern, gehören aber mit ihren Bedingungen in dieselbe Gesamtrechnung.

Auch Zeitpunkte sind wichtig: Bereitstellungszinsen entstehen, wenn Darlehensteile noch nicht abgerufen sind. Das prüfst du mit dem Bereitstellungszinsen-Rechner. Bei Verkauf oder Umschuldung vor Ende der Bindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; dafür nutzt du den VFE-Rechner. Wenn ein Kauf vor dem Verkauf der alten Immobilie finanziert werden muss, zeigt die Zwischenfinanzierung die zusätzlichen Zinskosten.