Maklerprovision-Rechner

Wer zahlt die Maklercourtage beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher kommt es darauf an, wer den Makler beauftragt hat und für welche Seite er tätig wird. Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, zahlen beide Seiten gleich viel. Das zeigt die Rechnung für Bayern mit 350.000 € Kaufpreis: Die Gesamtcourtage beträgt 7,14 %, daraus werden 24.990,00 €. Käufer und Verkäufer tragen jeweils 12.495,00 €.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nach der im Rechner abgebildeten Rechtslage höchstens die Hälfte übernehmen. In der Rechnung für Hamburg mit 520.000 € Kaufpreis und 6,25 % Gesamtcourtage zahlt der Käufer 16.250,00 €, der Verkäufer ebenfalls 16.250,00 €. Der Käuferanteil entspricht dort 3,125 % des Kaufpreises.

Anders kann es bei einem Mehrfamilienhaus, Grundstück oder Gewerbeobjekt aussehen. Dort zeigt die Rechnung: Die Aufteilung ist frei vereinbar. Beim Grundstückskauf für 200.000 € mit 7,14 % Gesamtcourtage und 50 % Käuferanteil entstehen für den Käufer 7.140,00 €. Prüfe deshalb immer, ob es wirklich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus für einen Verbraucher geht oder um einen frei verhandelbaren Fall.

Wie wird die Maklercourtage berechnet?

Die Rechnung läuft in zwei Schritten: Zuerst wird die Gesamtcourtage aus Kaufpreis und Gesamtcourtage-Satz berechnet. Danach wird festgelegt, welchen Anteil der Käufer übernimmt. Die Umsatzsteuer ist in den genannten Courtagesätzen bereits enthalten, wenn der Satz als Bruttosatz vereinbart ist.

Beispiel Bayern: Bei 350.000 € Kaufpreis und 7,14 % Gesamtcourtage ergibt sich eine Gesamtcourtage von 24.990,00 €. Bei Doppeltätigkeit teilen Käufer und Verkäufer diese Summe. Der Käufer zahlt 12.495,00 €, der Verkäufer ebenfalls 12.495,00 €. Der Käuferanteil entspricht 3,57 % des Kaufpreises.

Der Rechner weist zusätzlich den Nettoanteil und die enthaltene Steuer aus. Im Beispiel sind im Käuferanteil 10.500,00 € netto und 1.995,00 € MwSt. enthalten. Das ist hilfreich, wenn du Angebote vergleichst: Manche Unterlagen nennen den Netto-Satz, andere den Betrag inklusive Steuer. Für deine Liquiditätsplanung zählt der Betrag, den du tatsächlich zahlen musst.

Wenn du einen eigenen Satz oder einen Nachlass einträgst, ändert sich die Gesamtcourtage. Bei 400.000 € Kaufpreis in Bayern und einem Nachlass von 1 Prozentpunkt sinkt die Gesamtcourtage auf 6,14 %. Der Käufer zahlt dann 12.280,00 €, der Verkäufer ebenfalls 12.280,00 €. Ohne saubere Eingabe des vereinbarten Satzes würdest du deine Kaufnebenkosten schnell falsch einschätzen.

Maklerprovision nach Bundesland: warum der Ort zählt

Die ortsübliche Maklercourtage unterscheidet sich je nach Bundesland. Häufig liegt die Gesamtcourtage bei 7,14 %. Dann beträgt der Anteil für Käufer und Verkäufer bei hälftiger Teilung jeweils 3,57 %. Das gilt zum Beispiel für Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Es gibt aber Abweichungen. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern ist im Rechner eine Gesamtcourtage von 5,95 % hinterlegt, also 2,975 % je Seite bei hälftiger Teilung. In Hamburg sind es 6,25 % gesamt und 3,125 % je Seite. Dadurch kann derselbe Kaufpreis zu deutlich anderen Beträgen führen.

Ein Beispiel macht den Unterschied greifbar: Bei 150.000 € Kaufpreis in Bremen zahlt der Käufer 4.462,50 €, die Gesamtcourtage liegt bei 8.925,00 €. Bei 250.000 € Kaufpreis in Hamburg zahlt der Käufer 7.812,50 €, die Gesamtcourtage beträgt 15.625,00 €. Beide Rechnungen folgen demselben Prinzip, aber mit anderem Satz.

Wenn du Angebote aus verschiedenen Regionen vergleichst, schaue deshalb nicht nur auf den Kaufpreis. Ein niedriger Kaufpreis kann durch höhere Nebenkosten weniger attraktiv werden, und ein anderer Courtagesatz verändert direkt deinen Finanzierungsbedarf.

Die hinterlegten Sätze sind veränderbare Modellannahmen, keine gesetzlich festgelegten Courtagesätze. Maßgeblich ist die wirksam vereinbarte Provision.

Maklercourtage als Teil der Kaufnebenkosten einordnen

Die Maklercourtage ist nur ein Posten unter den Kaufnebenkosten. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt. In der Rechnung für Bayern mit 350.000 € Kaufpreis setzt sich der Käuferbetrag so zusammen: 12.495,00 € Makler, 12.250,00 € Grunderwerbsteuer, 3.464,69 € Notar und 1.637,50 € Grundbuchamt. Insgesamt ergeben sich 29.847,19 € Kaufnebenkosten inklusive Makler. Das entspricht 8,53 % des Kaufpreises.

Bei einem Hauskauf für 450.000 € in Nordrhein-Westfalen sieht die Summe anders aus: 16.065,00 € Maklerprovision, 29.250,00 € Grunderwerbsteuer, 4.202,49 € Notar und 1.937,50 € Grundbuchamt. Zusammen sind das 51.454,99 €, also 11,43 % des Kaufpreises.

Auch eine Grundschuld kann die Notar- und Grundbuchkosten beeinflussen. In der Rechnung für Sachsen mit 380.000 € Kaufpreis und 280.000 € Grundschuld entstehen 13.566,00 € Maklerprovision, 20.900,00 € Grunderwerbsteuer, 3.649,14 € Notar und 1.712,50 € Grundbuchamt. Die Kaufnebenkosten inklusive Makler betragen 39.827,64 €.

Für deine Planung heißt das: Beurteile die Maklercourtage nie isoliert. Entscheidend ist, wie viel Geld du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst und ob diese Summe in deiner Finanzierung berücksichtigt ist.

Maklerprovision bei Vermietung: wer bestellt, bezahlt

Bei der Wohnungsvermietung gilt das Bestellerprinzip. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter in der Rechnung 0,00 €. Das Beispiel mit 1.200 € Nettokaltmiete zeigt trotzdem den gesetzlichen Höchstbetrag: 2.856,00 €. Dieser Betrag wird nur relevant, wenn der Makler ausschließlich wegen des Suchauftrags des Mieters den Auftrag vom Vermieter oder einem Berechtigten einholt, die Wohnung anzubieten. Ein bloßer Suchauftrag reicht dafür nicht aus.

Bei einem solchen zulässigen Suchauftrag darf die Provision höchstens aus 2 Nettokaltmieten plus 19 % MwSt. bestehen. Bei 1.200 € Nettokaltmiete ergibt sich eine Maklerprovision von 2.856,00 €. Bei 850 € Nettokaltmiete zeigt die Rechnung 2.023,00 €.

Achte bei Mietwohnungen deshalb genau auf die Beauftragung. Es reicht nicht, dass ein Makler eine Wohnung anbietet. Für eine Zahlungspflicht des Mieters muss der passende Auftrag vorliegen. Wenn unklar ist, wer den Makler beauftragt hat, kläre das vor einer Zusage und lass dir die Vereinbarung schriftlich geben.

Typische Fehler bei der Maklercourtage vermeiden

Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von Gesamtcourtage und Käuferanteil. Prüfe im Exposé ausdrücklich, ob 7,14 % als Gesamtcourtage oder als Käuferprovision bezeichnet sind. Aus der Zahl allein lässt sich das nicht ableiten. Bei hälftiger Teilung zahlt der Käufer dann 3,57 %, nicht noch einmal 7,14 %. Umgekehrt darfst du einen bereits halbierten Satz nicht erneut halbieren.

Ein zweiter Fehler ist der Umgang mit Netto- und Bruttobeträgen. In den Rechnungen sind die Courtagen inklusive 19 % MwSt. ausgewiesen. Beim Käuferanteil von 12.495,00 € in Bayern sind 1.995,00 € MwSt. enthalten. Wenn du netto und brutto mischst, passt deine Nebenkostenrechnung nicht mehr.

Dritter Punkt: Die Steuerfrage ist nicht pauschal zu beantworten. Ob und wie Maklerkosten steuerlich berücksichtigt werden können, hängt von der Nutzung der Immobilie und deiner persönlichen Situation ab. Bei selbst genutztem Wohneigentum gelten andere Maßstäbe als bei Vermietung oder beruflicher Nutzung. Lass das bei Bedarf steuerlich prüfen.

Der Rechner bildet die gängigen Fälle nach den eingegebenen Daten ab. Er ersetzt aber keine Prüfung des Maklervertrags, keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Gerade bei Nachlässen, abweichenden Vereinbarungen, Grundstücken oder Gewerbeobjekten solltest du die Formulierung im Vertrag mit der Rechnung abgleichen.