Kaufnebenkosten-Rechner

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. In die Rechnung gehören vor allem Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und - falls beteiligt - die Maklerprovision. Genau diese Positionen solltest du vor einer Finanzierungszusage sauber trennen, weil sie nicht denselben Empfänger haben und unterschiedlich berechnet werden.

Die Grunderwerbsteuer geht an das Finanzamt. Ihr Satz hängt vom Bundesland ab. Bayern liegt bei 3,5 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 %. Dazwischen liegen unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit 5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit 6 % sowie Bremen, Hamburg und Sachsen mit 5,5 %.

Notar und Grundbuchamt werden nach gesetzlichen Gebühren berechnet. Sie sind daher keine frei verhandelbaren Pauschalen. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist und du als Käufer einen Anteil zahlen musst. Üblich ist ein Käuferanteil von 3,57 % inkl. USt. Seit 2020 gilt: Bei vielen Wohnimmobilien darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer.

Wie funktioniert die Berechnung der Kaufnebenkosten?

Die Rechnung lautet in Worten: Grunderwerbsteuer auf den steuerpflichtigen Kaufpreis plus Notarkosten plus Grundbuchkosten plus mögliche Maklerprovision. Wenn im Kaufvertrag mitverkauftes Inventar gesondert und realistisch ausgewiesen ist, wird es bei der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abgezogen. Notar, Grundbuch und Makler richten sich dagegen nach den jeweiligen Eingaben und Gebührenpositionen.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung in Bayern für 350.000 €, mit Makler, ohne Kredit und ohne Inventar. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei 3,5 % genau 12.250 €. Die Notarkosten liegen bei 2.578,14 €, das Grundbuchamt bei 1.052,50 €. Für den Makler kommen bei 3,57 % Käuferprovision 12.495,00 € hinzu.

Damit ergeben sich 28.375,64 € Kaufnebenkosten. Der gesamte Kapitalbedarf für Kaufpreis plus Nebenkosten liegt bei 378.375,64 €. In Prozent des Kaufpreises sind das 8,11 %. Du siehst an diesem Beispiel auch die Gewichte: Makler und Grunderwerbsteuer sind hier fast gleich groß, während Notar und Grundbuch deutlich kleiner ausfallen.

Kaufnebenkosten nach Bundesland: Bayern, NRW, Berlin und andere Länder

Der größte Unterschied zwischen den Bundesländern entsteht durch die Grunderwerbsteuer. Beim gleichen Kaufpreis und gleicher Maklerprovision kann der Gesamtbetrag deshalb deutlich auseinanderliegen. Bei 350.000 € Kaufpreis mit 3,57 % Maklerprovision und ohne Kredit ergeben sich in Bayern 28.375,64 €. In Berlin sind es 37.125,64 €, in Brandenburg und Schleswig-Holstein jeweils 38.875,64 €.

Für Nordrhein-Westfalen zeigt ein anderes Beispiel die Größenordnung besonders gut: Bei 250.000 € Kaufpreis, 3,57 % Käuferprovision und ohne Kredit entstehen 28.027,29 € Kaufnebenkosten. Davon entfallen 16.250 € auf die Grunderwerbsteuer, 2.024,79 € auf den Notar, 827,50 € auf das Grundbuchamt und 8.925,00 € auf die Maklerprovision. Der Kaufpreis inklusive Nebenkosten liegt dann bei 278.027,29 €.

Ohne Makler sinkt der Betrag deutlich. In Bayern fallen bei 500.000 € Kaufpreis ohne Makler und ohne Kredit 22.427,89 € an. Davon sind 17.500 € Grunderwerbsteuer, 3.500,39 € Notarkosten und 1.427,50 € Grundbuchkosten. Die Maklerprovision steht dann mit 0,00 € in der Rechnung.

Was ändern Kredit, Grundschuld und Inventar an den Kaufnebenkosten?

Wenn du den Kauf finanzierst, wird häufig eine Grundschuld eingetragen. Das erhöht die Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Beim Beispiel eines Hauses in Nordrhein-Westfalen für 500.000 € mit Finanzierung, 400.000 € Grundschuld und Makler entstehen 57.196,96 € Kaufnebenkosten. Darin enthalten sind 4.634,46 € Notarkosten und 2.212,50 € Grundbuchkosten. Ohne Blick auf die Grundschuld würdest du diesen Teil zu niedrig ansetzen.

Auch mitverkauftes Inventar kann die Rechnung verändern. Entscheidend ist, dass es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird und der angesetzte Wert realistisch ist. Bei 450.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen ohne Makler und mit 20.000 € Inventar entstehen 32.618,44 € Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt 27.950 €, die Steuerersparnis durch Inventar 1.300 €.

Ein weiteres Beispiel: In Bayern führt ein Kaufpreis von 275.000 € mit 15.000 € Inventar, Makler und ohne Kredit zu 22.029,24 € Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 9.100 €, die Steuerersparnis durch Inventar bei 525 €. Inventar senkt also nur die Steuerbasis für die Grunderwerbsteuer, nicht automatisch alle Nebenkosten.

Typische Fehler beim Kaufnebenkosten berechnen

Ein häufiger Fehler ist, pauschal mit groben Prozentwerten für Notar und Grundbuch zu rechnen. Für eine erste Orientierung kann das reichen, für deine Finanzierungsplanung aber nicht. Die Gebühren folgen gesetzlichen Tabellen und hängen auch davon ab, ob zum Beispiel eine Grundschuld eingetragen wird. Beim Hauskauf nach Kaufpreis zeigen sich unterschiedliche Werte: Bei 350.000 € liegen Notar und Grundbuch zusammen bei 5.102,19 €, bei 600.000 € bei 8.005,70 €.

Auch die Maklerprovision wird oft falsch behandelt. Wenn kein Makler beteiligt ist, gehört sie mit 0,00 € in die Rechnung. Wenn ein Makler beteiligt ist, solltest du den tatsächlich vereinbarten Käuferanteil eintragen. Bei 750.000 € in Hamburg mit 7,14 % Käuferprovision entstehen 53.550,00 € Maklerprovision. Bei 100.000 € in Sachsen mit 2,38 % Käuferanteil sind es 2.380,00 €.

Praktisch wichtig ist außerdem: Kaufnebenkosten sind nicht automatisch im Kaufpreis enthalten. Plane sie getrennt vom Objektpreis, denn Finanzierer betrachten Kaufpreis, Eigenkapital und Nebenkosten unterschiedlich. Der Rechner liefert dir eine Modellrechnung auf Basis deiner Eingaben. Die tatsächliche Abrechnung kann abweichen, wenn der Vertrag besondere Regelungen enthält, weitere Grundbuchvorgänge nötig sind oder sich eine Angabe im Kaufvertrag ändert.

So nutzt du den Kaufnebenkosten-Rechner sinnvoll

Trage Kaufpreis, Bundesland, Maklerangaben, mögliche Finanzierung mit Grundschuld und mitverkauftes Inventar ein, damit die Rechnung zu deinem konkreten Kauf passt.

Nutze die Kaufnebenkosten früh in deiner Budgetplanung. Wenn du erst nach der Besichtigung rechnest, kann ein Objekt auf dem Papier bezahlbar wirken, obwohl der gesamte Kapitalbedarf höher liegt. Bei 300.000 € in Hessen mit Finanzierung, 240.000 € Grundschuld und Makler ergeben sich 33.431,34 € Kaufnebenkosten; der Kaufpreis inklusive Nebenkosten liegt bei 333.431,34 €.

Vergleiche bei mehreren Objekten nicht nur den Kaufpreis. Ein Objekt ohne Makler kann trotz ähnlichem Kaufpreis deutlich weniger Nebenkosten verursachen. Umgekehrt kann ein höherer Grunderwerbsteuersatz im Bundesland den Abstand vergrößern. Wenn du zwischen Privatkauf, Maklerangebot und Finanzierung mit Grundschuld wechselst, solltest du jede Variante separat rechnen.