Notarkosten-Rechner

Was gehört zu den Notarkosten beim Hauskauf?

Beim Hauskauf fallen zwei Kostenblöcke an: der Notar und das Grundbuchamt. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, holt Unterlagen ein, überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises und bereitet die Eigentumsumschreibung vor. Das Grundbuchamt trägt zuerst die Vormerkung ein und später den Eigentumswechsel. Wenn du den Kauf finanzierst, kommt die Grundschuld dazu.

Notarkosten und Grundbuchkosten sind deshalb nicht dasselbe. Sie hängen zwar oft am selben Vorgang, werden aber getrennt berechnet. Auf der Notarrechnung stehen zum Beispiel Beurkundung, Vollzug, Betreuung, elektronische Übermittlung, Auslagen und Umsatzsteuer. Beim Grundbuchamt geht es um Eintragungen wie Vormerkung, Eigentum und Grundschuld.

Für die Planung ist die Grundschuld ein großer Unterschied. Ein Barkauf ohne Finanzierung ist meist günstiger, weil die Grundschuldbestellung entfällt. Beim Barkauf über 500.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten bei 4.927,89 €. Bei 500.000 € mit voller Finanzierung sind es 7.175,46 €. Der Kaufpreis ist gleich, aber die zusätzliche Sicherheit der Bank erzeugt weitere Gebühren.

Wie funktioniert die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf?

Die Rechnung folgt dem GNotKG. Vereinfacht gesagt: Für den Geschäftswert wird aus Tabelle B eine Grundgebühr genommen. Darauf werden die passenden Gebührensätze angewendet. Beim Immobilienkauf sind das beim Notar unter anderem Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und bei Finanzierung die Grundschuld. Beim Grundbuchamt kommen Vormerkung, Eigentumsumschreibung und bei Finanzierung ebenfalls die Grundschuld hinzu.

Ein Beispiel zeigt den Ablauf: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Grundschuld von 300.000 € beträgt die 1,0-Gebühr aus Tabelle B 635,00 €. Für den Notar werden die einzelnen Sätze auf dieser Basis angesetzt, etwa 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags, 0,5 für Vollzug, 0,5 für Betreuung und 1,0 für die Grundschuld. Dazu kommen Auslagen von 86,00 € und Umsatzsteuer von 534,76 €. So ergibt sich ein Notarbetrag von 3.349,26 €.

Das Grundbuchamt berechnet in diesem Beispiel 1.612,50 €. Zusammen ergibt die Rechnung 4.961,76 €. Der Anteil am Kaufpreis liegt bei 1,65 %. In dieser Summe steckt die Grunderwerbsteuer nicht. Auch die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers ist nicht enthalten; sie wird meist dem Verkäufer zugeordnet.

Gib im Rechner nur Kaufpreis, Finanzierung und Höhe der Grundschuld ein, wenn du den Immobilienkauf berechnest.

Notar und Grundbuchkosten bei Finanzierung oder Barkauf

Ob du eine Grundschuld eintragen lässt, verändert die Rechnung deutlich. Bei 400.000 € ohne Grundschuld ergeben sich 4.149,54 €, davon 2.947,04 € für den Notar und 1.202,50 € für das Grundbuchamt. Der Anteil am Kaufpreis liegt bei 1,04 %. Die Auslagen sind hier mit 43,00 € angesetzt.

Bei Finanzierung sind die zusätzlichen Gebühren für die Grundschuld enthalten. Bei 250.000 € Kaufpreis und 200.000 € Finanzierung ergeben sich 3.959,64 €. Davon entfallen 2.697,14 € auf den Notar und 1.262,50 € auf das Grundbuchamt. Bei 300.000 € Kaufpreis und nur 150.000 € Grundschuld liegen die Gesamtkosten bei 4.281,87 €. Das zeigt: Nicht allein der Kaufpreis zählt, sondern auch die Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Ein weiterer Vergleich: Bei 600.000 € ohne Finanzierung entstehen 5.758,13 €, davon 4.090,63 € Notar und 1.667,50 € Grundbuchamt. Der Anteil am Kaufpreis beträgt 0,96 %. Bei 350.000 € mit Finanzierung über 350.000 € sind es 5.330,71 € und 1,52 %. Prozentwerte sinken oder steigen also nicht linear, weil die Gebührentabelle mit Wertstufen arbeitet.

Notarkosten für Testament, Vollmacht und Grundschuld außerhalb des Hauskaufs

Der Rechner kann auch Beurkundungen außerhalb des Immobilienkaufs abbilden. Dann steht nicht der Kaufpreis im Mittelpunkt, sondern der Geschäftswert oder das Vermögen. Beim Testament ist das regelmäßig das Vermögen abzüglich berücksichtigungsfähiger Schulden. Bei einer Vorsorgevollmacht wird im Rechner mit dem halben Vermögen als Geschäftswert gerechnet.

Für ein Einzeltestament bei 100.000 € Vermögen ergeben sich Notarkosten von 430,67 €. Darin enthalten sind 55,67 € Umsatzsteuer, eine Notargebühr netto von 273,00 € und die amtliche Verwahrung beim Amtsgericht mit 82,00 €. Bei einem gemeinschaftlichen Testament oder Erbvertrag mit 250.000 € Vermögen liegen die Kosten bei 1.379,10 €. Die Notargebühr netto beträgt dabei 1.070,00 €, die Verwahrung 82,00 €.

Eine Vorsorgevollmacht bei einem Geschäftswert von 50.000 € kostet 160,65 €. Der angesetzte Geschäftswert beträgt dabei 25.000,00 €, die Notargebühr netto 115,00 €. Eine Grundschuldbestellung außerhalb eines Hauskaufs über 300.000 € kostet 779,45 €. Hier fällt keine amtliche Verwahrung beim Amtsgericht an.

Typische Fehler beim Notarkosten berechnen

Der häufigste Fehler ist, Notar und Grundbuch in einen Topf zu werfen. Für deine Liquiditätsplanung brauchst du beides, aber die Posten entstehen an verschiedenen Stellen. Außerdem fällt Umsatzsteuer beim Notar an, beim Grundbuchamt aber nicht.

Ein weiterer Fehler: Die Grundschuld wird vergessen oder mit dem Kaufpreis gleichgesetzt, obwohl sie niedriger sein kann. Bei 300.000 € Kaufpreis und 150.000 € Grundschuld sind die Kosten 4.281,87 €. Bei 300.000 € Kaufpreis und 300.000 € Grundschuld sind es 4.961,76 €. Wenn dein Darlehen nicht dem Kaufpreis entspricht, solltest du die tatsächliche Grundschuld eintragen.

Auch die Grunderwerbsteuer gehört nicht zu den Notar- und Grundbuchkosten. Sie kommt beim Immobilienkauf zusätzlich dazu und liegt je nach Bundesland bei 3,5-6,5 %. Für die vollständigen Kaufnebenkosten musst du sie gesondert berücksichtigen.

Die Rechnung ist eine Modellrechnung nach den üblichen Gebührentatbeständen. Im Einzelfall können weitere Vorgänge hinzukommen, etwa zusätzliche Genehmigungen, Löschungen, Treuhandabwicklungen oder besondere Vertragsgestaltungen. Verhandeln kannst du die gesetzlichen Gebühren grundsätzlich nicht frei; der Notar rechnet nach dem GNotKG ab. Unterschiede ergeben sich eher durch den konkreten Vorgang als durch das Bundesland.