Leerstandskosten

Welche leerstand kosten fallen bei einer Mietwohnung an?

Leerstand kostet dich mehr als nur die ausbleibende Kaltmiete. Während die Wohnung leer ist, bekommst du keine Miete, trägst aber weiter laufende Kosten. Dazu gehören zum Beispiel umlagefähige Betriebskosten, die sonst über die Nebenkostenabrechnung beim Mieter landen, außerdem Hausgeld, Grundgebühren, Frostschutz-Heizung oder Strom für Besichtigungen.

Dazu kommen oft einmalige Kosten: Renovierung, Instandsetzung, Inserate, Besichtigungstermine und eventuell Maklerprovision. Genau deshalb wirkt ein kurzer Leerstand in der Praxis manchmal teurer, als er auf den ersten Blick aussieht. Im Beispiel mit 900 € Nettokaltmiete, 350 € laufenden Kosten, 2 Monate Leerstand, 2.000 € Renovierung, 150 € Inseraten und 2 Monatsmieten Maklerprovision entstehen 6.792,00 € Gesamtkosten.

Den Rechner nutzt du, indem du Kaltmiete, laufende Kosten, Leerstandsdauer und mögliche Einmalkosten einträgst.

Wie funktioniert die Berechnung der leerstand kosten?

Die Rechnung addiert die einzelnen Kostenblöcke: Kaltmiete mal Leerstandsmonate, laufende Kosten mal Leerstandsmonate, dazu Renovierung, Inserate und Makler. Für die Tageskosten wird die monatliche Belastung aus Kaltmiete und laufenden Kosten auf das Jahr hochgerechnet und auf 365 Tage verteilt. Die Leerstandsquote ergibt sich aus den Monaten ohne Vermietung bezogen auf 12 Monate.

Ein Beispiel zeigt die Logik:

• Mietausfall: 900,00 € × 2,0 Monate = 1.800,00 €
• Laufende Kosten: 350,00 € × 2,0 Monate = 700,00 €
• Einmalige Kosten: Renovierung 2.000,00 € + Inserate 150,00 € + Makler 2.142,00 € = 4.292,00 €
• Gesamt: 6.792,00 €

In dieser Rechnung liegt der laufende Schaden pro zusätzlichem Leerstandsmonat bei 1.250,00 €. Das ist ein hilfreicher Wert für Entscheidungen: Wenn du mit einem früheren Mietbeginn einen Monat Leerstand vermeidest, weißt du, welche Kosten du ungefähr gegen einen Preisnachlass, eine schnellere Renovierung oder zusätzliche Inserate abwägen kannst.

Wer zahlt Nebenkosten bei Leerstand im Mehrfamilienhaus?

Bei Leerstand bleibt der Kostenanteil der leeren Wohnung beim Vermieter. Das betrifft vor allem Betriebskosten, die sonst auf den Mieter umgelegt würden. In einem Mehrfamilienhaus wird häufig nach Wohnfläche verteilt. Dann zählt der Anteil der leerstehenden Wohnung an der Gesamtfläche.

Beispiel: Hat die leere Wohnung 65 m², das Haus insgesamt 520 m² und die umlagefähigen Betriebskosten betragen 1.800 € pro Monat, ergibt sich für die leere Wohnung ein Betriebskostenanteil von 225,00 € pro Monat. In der vollständigen Rechnung steigen die laufenden Kosten auf 1.150,00 €, die Gesamtkosten auf 7.242,00 €. Jeder weitere Leerstandsmonat kostet dann 1.475,00 €.

Bei einer anderen Verteilung mit 80 m² leerer Wohnung, 400 m² Gesamtfläche und 1.200 € umlagefähigen Betriebskosten pro Monat liegt der Betriebskostenanteil bei 240,00 € pro Monat. Die Gesamtkosten steigen in diesem Beispiel auf 7.272,00 €. Solche Beträge werden leicht übersehen, weil sie nicht als separate Rechnung des Mieters erscheinen, sondern in der Hausabrechnung oder laufenden Vorauszahlungen stecken.

Wann lohnt sich weniger Leerstand mehr als eine höhere Miete?

Leerstandskosten helfen dir, den Zielkonflikt zwischen schneller Vermietung und maximaler Miete nüchtern zu prüfen. Ein leerer Monat kann teurer sein als ein moderater Nachlass bei der Neuvermietung. Im Beispiel mit 900 € Kaltmiete und 350 € laufenden Kosten entspricht ein vermiedener Leerstandsmonat einem Mietnachlass von 104,17 € pro Monat im ersten Jahr.

Bei 1.200 € Nettokaltmiete, 450 € Fixkosten, 1 Monat Leerstand und 2.500 € Renovierung ohne Makler entstehen 4.150,00 € Gesamtkosten. Der zusätzliche Leerstandsmonat läge bei 1.650,00 €, der vergleichbare Nachlass bei 137,50 € pro Monat. Bei 1.500 € Nettokaltmiete, 500 € Fixkosten, 2 Monaten Leerstand, 800 € Inseraten und Maklerprovision ohne Umsatzsteuer zeigt die Rechnung 7.800,00 € Gesamtkosten und 166,67 € als Nachlasswert.

Das bedeutet nicht, dass du jede Miete senken solltest. Es zeigt nur, ab wann Warten teuer wird. Wenn eine Wohnung wegen Zustand, Lage, Preis oder Terminierung länger leer bleibt, kann eine realistische Anpassung wirtschaftlich sinnvoller sein als ein weiterer Monat ohne Einnahmen.

Leerstand steuerlich absetzen und typische Fehler vermeiden

Wenn du weiterhin vermieten willst, können laufende Kosten, Renovierung, Inserate und Makler als Werbungskosten angesetzt werden. Der Mietausfall selbst ist keine Ausgabe, die du bezahlt hast. Er mindert zwar deine Liquidität, ist aber nicht derselbe Kostenblock wie abziehbare Rechnungen.

Bei 900 € Miete, 350 € laufenden Kosten, 2 Monate Leerstand, 2.000 € Renovierung, 150 € Inseraten und 2 Monatsmieten Maklerprovision zeigt die Rechnung bei 45.000 € zu versteuerndem Einkommen 4.992,00 € absetzbare Werbungskosten, 1.623,00 € Steuerersparnis und 5.169,00 € Leerstandskosten nach Steuern. Bei 80.000 € zu versteuerndem Einkommen und Zusammenveranlagung ergeben sich 1.558,00 € Steuerersparnis und 5.234,00 € nach Steuern. Das ist eine Modellrechnung mit ESt + Soli 2026; deine tatsächliche Steuer hängt von deiner gesamten Erklärung ab.

Typische Fehler:

• Mietausfall und bezahlte Kosten vermischen. Beides gehört in die wirtschaftliche Betrachtung, steuerlich ist es aber nicht gleich.
• Betriebskosten der leeren Wohnung vergessen, besonders im Mehrfamilienhaus.
• Maklerkosten ohne Umsatzsteuer eintragen, obwohl sie dir mit Umsatzsteuer berechnet werden.
• Leerstandsquote nur gefühlt schätzen. 2 Monate Leerstand entsprechen 16,7 % bezogen auf 1 Jahr.
• Einmalige Renovierungskosten unterschätzen. Sie bestimmen oft stärker das Ergebnis als der reine Mietausfall.