Mietausfall-Rechner

Was heißt Mietausfall berechnen bei einer vermieteten Immobilie?

Wenn du Mietausfall berechnen willst, geht es zuerst um die Soll-Miete: Welche Jahreskaltmiete würdest du bekommen, wenn die Wohnung durchgehend vermietet ist und die Miete vollständig gezahlt wird? Davon ziehst du den Betrag ab, der durch Leerstand oder Zahlungsausfall fehlt. Das Ergebnis sind die effektiven Mieteinnahmen.

Der Rechner kann den Ausfall direkt als Mietausfallquote oder über Leerstand und nicht gezahlte Miete erfassen. Gib dafür die Jahreskaltmiete ein und wähle, ob du mit einer Quote oder mit Leerstandsmonaten plus Zahlungsausfall rechnen willst.

Praktisch ist die Rechnung vor allem, weil sie den Ausfall nicht isoliert zeigt. Du siehst auch, wie sich die niedrigeren Einnahmen auf Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow und Break-even-Ausfallquote auswirken. So erkennst du, ob eine Immobilie auch bei zeitweise fehlender Miete tragfähig bleibt.

Beim Mietausfallwagnis gibt es außerdem einen Bewertungsbezug: Die ImmoWertV setzt bei Wohnnutzung 2 % an, bei Gewerbe 4 %. Das ist ein Modellwert für Bewertungen. Deine reale Ausfallquote kann niedriger oder höher sein, etwa bei häufigen Mieterwechseln, längerer Vermarktung, strittigen Zahlungen oder einem angespannten Objektzustand.

Wie rechnet man Mietausfall, Rendite und Cashflow?

Die Grundrechnung ist einfach: Du nimmst die Jahreskaltmiete und wendest darauf die Mietausfallquote an. Der so ermittelte Betrag ist der Mietausfall in Euro. Die effektiven Einnahmen ergeben sich, indem du den Ausfall von der Soll-Miete abziehst. Für den Cashflow werden zusätzlich nicht umlegbare Kosten und eine mögliche Kreditrate berücksichtigt.

Ein Beispiel mit 12.000,00 € Jahreskaltmiete und 5 % Mietausfallquote:

• Mietausfall: 12.000,00 € mal 5 % ergibt 600,00 €.
• Effektive Einnahmen: Von 12.000,00 € bleiben nach Ausfall 11.400,00 €.
• Cashflow: 11.400,00 € abzüglich 3.500,00 € Kosten und 0,00 € Kreditrate ergibt 7.900,00 €.
• Rendite: Bei 280.000 € Kaufpreis liegt die Bruttorendite nach Ausfall bei 4,07 %.
• Nettorendite: Nach Ausfall und Kosten ergibt sich 2,82 %.

Die Angabe in Monatsmieten hilft beim Einordnen: 600,00 € Ausfall entsprechen in diesem Beispiel 0,60 Monate. So kannst du eine Prozentquote besser mit einem konkreten Leerstandsrisiko vergleichen.

Wenn du statt einer Quote Leerstand eingibst, rechnet das Modell ähnlich: Aus der Jahreskaltmiete wird die monatliche Miete abgeleitet, mit den Leerstandsmonaten multipliziert und um offene Zahlungen ergänzt. Bei 2 Monate Leerstand und 0 € Zahlungsausfall werden aus 12.000 € Jahreskaltmiete ein Mietausfall von 2.000,00 € und eine Mietausfallquote von 16,67 %.

Wie wirkt sich Mietausfall auf die Rendite aus?

Mietausfall drückt die Rendite, weil der Kaufpreis gleich bleibt, die Einnahmen aber sinken. Der Effekt ist bei jeder Immobilie anders, weil Kosten, Kaufpreis und Finanzierung mitwirken. Diese Beispiele zeigen die Richtung:

Du siehst daran: Die gleiche Ausfallquote sagt allein noch nicht, ob ein Objekt kritisch wird. Eine höhere Jahreskaltmiete kann trotz Ausfall noch einen positiven Cashflow liefern. Umgekehrt kann ein Objekt mit Kreditrate schon ohne Leerstand angespannt sein.

Ein Beispiel dafür ist 12.000 € Jahreskaltmiete mit 10 % Ausfall, 3.500 € nicht umlegbaren Kosten und 9.600 € Kreditrate. Die effektiven Einnahmen liegen bei 10.800,00 €, der Mietausfall bei 1.200,00 €. Trotzdem beträgt der Cashflow -2.300,00 €. Die Bruttorendite nach Ausfall liegt bei 3,86 %, die Nettorendite nach Ausfall und Kosten bei 2,61 %. Die Rendite wirkt also noch positiv, während der laufende Geldfluss bereits negativ ist.

Was bedeutet Break-even-Leerstand beim Mietausfall berechnen?

Die Break-even-Ausfallquote zeigt, wie viel Mietausfall rechnerisch möglich ist, bevor der Cashflow aufgebraucht ist. Die Formel in Worten: Von der Soll-Miete ziehst du Kosten und Finanzierung ab. Diesen verbleibenden Puffer setzt du ins Verhältnis zur Soll-Miete.

Bei 12.000 € Jahreskaltmiete, 3.500 € nicht umlegbaren Kosten und 0 € Kreditrate liegt die Break-even-Ausfallquote bei 70,83 %. Das heißt nicht, dass ein so hoher Leerstand realistisch oder unproblematisch wäre. Es zeigt nur, ab welcher Größenordnung der laufende Cashflow in dieser Modellrechnung kippt.

Ein anderes Beispiel: Bei 15.000 € Jahreskaltmiete, 250.000 € Kaufpreis und 2.500 € nicht umlegbaren Kosten ergibt sich bei 5 % Mietausfall ein Cashflow von 11.750,00 €. Die Break-even-Ausfallquote liegt bei 83,33 %. Bei 20.000 € Jahreskaltmiete und 400.000 € Kaufpreis zeigt die Rechnung mit 12 % Mietausfall eine Break-even-Ausfallquote von 82,5 %.

Achte darauf, was die Kennzahl nicht kann: Sie ersetzt keine Prüfung von Mietvertrag, Bonität, Objektzustand, Rücklagen, Steuerfolgen oder Finanzierungskonditionen. Sie ist eine Modellrechnung für die laufenden Einnahmen und Ausgaben, keine Garantie für die tatsächliche Entwicklung.

Welche Fehler solltest du beim Mietausfallwagnis vermeiden?

Typische Fehler entstehen meist durch falsche Eingaben oder durch eine zu grobe Einordnung der Quote.

• Warmmiete statt Kaltmiete verwenden: Der Rechner arbeitet mit Jahreskaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten gehören nicht in die Soll-Miete, wenn du Rendite und Cashflow sauber betrachten willst.
• Leerstand und Zahlungsausfall vermischen: Leerstand bedeutet fehlende Miete wegen keiner Vermietung. Zahlungsausfall bedeutet, dass ein Mietverhältnis besteht, aber Geld fehlt. Beides kann gleichzeitig auftreten.
• Monate und Prozent verwechseln: 1 Monat Leerstand entspricht 8,33 % Mietausfallquote. 2 Monate Leerstand entsprechen 16,67 %. 6 Monate Leerstand entsprechen 50 %.
• ImmoWertV-Wert als eigene Prognose lesen: 2 % bei Wohnnutzung sind ein Bewertungsansatz. Für dein Objekt kann ein anderes Risiko plausibel sein.
• Rendite und Cashflow gleichsetzen: Eine positive Rendite nach Ausfall heißt nicht automatisch, dass monatlich Geld übrig bleibt. Sobald Kosten und Kreditrate hoch sind, kann der Cashflow negativ werden.
• Mietausfallversicherung nur am Gefühl bewerten: Aus Renditesicht vergleichst du die erwartete Entlastung mit dem Preis und den Bedingungen. Der Rechner zeigt den möglichen Ausfall, bewertet aber keine Versicherungsprämien, Ausschlüsse oder Wartezeiten.

Für eine belastbare Kaufentscheidung solltest du mehrere Szenarien nebeneinander betrachten: eine vorsichtige Quote, einen realistischen Leerstand bei Mieterwechsel und einen Stressfall mit Zahlungsausfall. So erkennst du, ob die Immobilie nur im Idealfall funktioniert oder auch bei Störungen tragfähig bleibt.