Hausgeld-Rechner

Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den du als Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlst. Es finanziert die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und die Rücklage für spätere Arbeiten am Haus. Grundlage ist in der Regel der Wirtschaftsplan nach § 28 WEG.

Zum Hausgeld gehören typischerweise:

• Betriebskosten, zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Hausreinigung oder Allgemeinstrom
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage
• Verwaltervergütung
• sonstige Kosten, etwa Kontoführung oder kleinere gemeinschaftliche Ausgaben

Wenn du die Wohnung vermietest, ist die Unterscheidung wichtig: Auf den Mieter umlegbar sind im Rechner nur die Betriebskosten. Verwaltung, Erhaltungsrücklage und sonstige nicht umlagefähige Bestandteile bleiben bei dir als Eigentümer. Die genaue Abgrenzung richtet sich nach Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung und Beschlüssen der Gemeinschaft.

Im Rechner wählst du entweder eine Schätzung nach Wohnfläche und Baujahr oder die Berechnung aus dem Wirtschaftsplan mit deinem Miteigentumsanteil.

Wie wird Hausgeld berechnet?

Die einfache Schätzung rechnet in Worten so: Betriebskosten plus Erhaltungsrücklage plus Verwaltervergütung plus sonstige Kosten ergeben das Hausgeld pro Monat. Bei der Berechnung aus dem Wirtschaftsplan lautet die Logik: Kosten der Gemeinschaft mal Miteigentumsanteil geteilt durch 12 plus eigener Heizkostenvorschuss.

Ein Beispiel mit 75 m², Baujahr 1995, ohne Aufzug:

• Betriebskosten: 75 m² × 2,49 € = 186,75 €
• Rücklage: 75 m² × 14,58 € ÷ 12 = 91,13 €
• Verwaltung: 37,11 €
• Sonstiges: 5,00 €

Daraus ergibt sich ein Hausgeld von 319,99 € im Monat. Auf das Jahr gesehen sind das 3.839,88 €. Bezogen auf die Wohnfläche entspricht die Rechnung 4,27 € je m² und Monat.

Der Rücklage-Richtwert folgt hier der Instandhaltungspauschale nach § 28 II. BV ab 2026. Für das Beispiel liegt er bei 14,58 € je m² im Jahr. Das ist ein Richtwert für die Schätzung, kein Ersatz für den beschlossenen Wirtschaftsplan deiner Eigentümergemeinschaft.

Warum das Hausgeld pro m² je nach Wohnung anders ausfällt

Das Hausgeld pro m² steigt nicht einfach gleichmäßig mit der Wohnfläche. Ein Grund sind feste Bestandteile wie die Verwaltervergütung. Wenn in der Schätzung 37,11 € Verwaltung pro Monat angesetzt werden, fällt dieser Betrag bei einer kleinen Wohnung stärker ins Gewicht als bei einer großen Wohnung.

Das sieht man an zwei Beispielen ohne Aufzug: Für eine 50 m² Eigentumswohnung aus Baujahr 2005 ergibt die Rechnung 214,53 € im Monat und 4,29 € je m². Bei einer 100 m² Eigentumswohnung aus Baujahr 2015 sind es 386,94 € im Monat, aber nur 3,87 € je m².

Auch Alter und Aufzug verändern die Rücklage. Für eine 80 m² Wohnung aus Baujahr 1980 mit Aufzug ergibt sich ein Hausgeld von 376,31 € im Monat. Die Erhaltungsrücklage liegt dabei bei 135,00 €, der Rücklage-Richtwert bei 20,25 € je m² im Jahr. Eine 65 m² Wohnung von 1990 mit Aufzug kommt auf 313,65 € im Monat und 4,83 € je m².

Solche Werte sind gut für eine erste Einordnung. Bei einer konkreten Kaufentscheidung zählt aber der Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der Zustand des Gebäudes.

Welcher Teil vom Hausgeld ist umlagefähig?

Bei Vermietung zählt für dich vor allem die Trennung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Im Beispiel mit 75 m² sind 186,75 € auf Mieter umlegbar. Nicht umlagefähig sind 133,24 €. Dazu gehören in dieser Rechnung vor allem Erhaltungsrücklage, Verwaltung und sonstige Eigentümerkosten.

Bei einer 80 m² Wohnung aus Baujahr 1980 mit Aufzug zeigt sich die Aufteilung ebenfalls deutlich: Von 376,31 € Hausgeld sind 199,20 € umlagefähig und 177,11 € nicht umlagefähig. Bei einer kleinen 35 m² Wohnung aus Baujahr 1965 mit Aufzug sind es 188,32 € Hausgeld, davon 87,15 € umlagefähig und 101,17 € nicht umlagefähig.

Für deine Rendite oder deinen monatlichen Eigenaufwand solltest du deshalb nie nur auf das gesamte Hausgeld schauen. Entscheidend ist, welcher Anteil nach der Betriebskostenabrechnung beim Mieter landet und welcher Anteil dauerhaft bei dir bleibt. Der Rechner bildet diese Aufteilung als Modellrechnung ab. Die verbindliche Behandlung ergibt sich aus den tatsächlichen Kostenarten und der rechtlich zulässigen Umlage.

Hausgeld nach Miteigentumsanteil aus dem Wirtschaftsplan berechnen

Wenn dir der Wirtschaftsplan vorliegt, ist die Berechnung genauer als eine Schätzung nach m². Dann wird nicht pauschal über die Wohnfläche gerechnet, sondern über deinen Miteigentumsanteil. Dieser steht in der Teilungserklärung oder im Grundbuch.

Beispiel: Bei 85/1.000 Miteigentumsanteil ergibt sich ein Kostenanteil von 8,5 %. Mit Betriebskosten der Gemeinschaft von 13.000 €, Verwaltung und sonstigen Kosten von 6.300 €, Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 13.000 € und deinen Heiz- und Warmwasserkosten von 1.100 € ergibt sich ein Hausgeld von 320,46 € im Monat. Davon sind 183,75 € umlagefähig und 136,71 € nicht umlagefähig.

Andere Anteile führen bei denselben Gemeinschaftskosten zu deutlich anderen Beträgen. Bei 50/1.000 Miteigentumsanteil ergibt sich 226,26 € im Monat. Bei 120/10.000 Miteigentumsanteil sind es 123,97 € im Monat. Das zeigt: Wohnfläche und Miteigentumsanteil müssen nicht dasselbe Verhältnis abbilden. Für die Abrechnung der Gemeinschaft ist der festgelegte Verteilungsschlüssel maßgeblich.

Typische Fehler beim Hausgeld berechnen

Ein häufiger Fehler ist die Verwechslung von Hausgeld und Nebenkosten. Hausgeld zahlst du als Eigentümer an die Gemeinschaft. Nebenkosten oder Betriebskosten sind nur der Teil, der bei Vermietung grundsätzlich an den Mieter weitergegeben werden kann.

Achte außerdem auf diese Punkte:

• Die Rücklage im Eingabefeld wird als Betrag je m² im Jahr verstanden. Bei 70 m² und 20 € je m² im Jahr ergibt die Rechnung 333,08 € Hausgeld im Monat und 116,67 € Erhaltungsrücklage.
• Ein niedriger Monatsbetrag ist nicht automatisch gut. Wenn die Erhaltungsrücklage knapp angesetzt ist, können spätere Sonderumlagen wahrscheinlicher werden.
• Der Betriebskostenwert in der Schätzung enthält Heizung, aber keine Grundsteuer. Die Grundsteuer zahlst du direkt an die Gemeinde.
• Ein Aufzug erhöht den Rücklage-Richtwert. In der Tabelle zur Instandhaltungspauschale ist dafür ein Zuschlag von 1,63 € je m² im Jahr angesetzt.
• Bei der Berechnung aus dem Wirtschaftsplan gehören Heiz- und Warmwasserkosten separat hinein, weil sie nach Verbrauch verteilt werden.

Für Kauf, Vermietung oder Budgetplanung ist die Rechnung ein Näherungswert. Prüfe bei einer konkreten Wohnung immer Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Beschlusssammlung und die letzte Abrechnung.