Mieterhöhungs-Rechner

Wann hilft dir der Mieterhöhung Rechner?

Der mieterhöhung rechner hilft dir, eine verlangte oder geplante Erhöhung der Nettokaltmiete einzuordnen. Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB prüfst du vor allem zwei Grenzen: die passende Vergleichsmiete für die Wohnung und die Kappungsgrenze. Bei einer Modernisierung nach § 559 BGB geht es dagegen um umlagefähige Kosten, Zuschüsse, Erhaltungsanteile und eine eigene Kappung.

Gib Nettokaltmiete, Wohnfläche, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und die relevanten Daten ein, bei Modernisierung zusätzlich Kosten, Zuschüsse und Verfahren.

Die Rechnung ersetzt keine Prüfung des konkreten Schreibens. Gerade bei unklarer Wohnfläche, falscher Einordnung im Mietspiegel, mehreren früheren Erhöhungen oder Streit über Modernisierungskosten kann das Ergebnis nur ein rechnerischer Prüfpunkt sein. Ob das Schreiben formal wirksam ist, ob die Begründung reicht und ob Sonderregeln greifen, hängt vom Einzelfall ab.

Wie rechnet man die Mieterhöhung nach § 558 BGB?

Bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird zuerst die Vergleichsmiete für die Wohnung bestimmt. In Worten lautet die Rechnung: ortsübliche Vergleichsmiete je m² mal Wohnfläche. Danach wird geprüft, ob die Kappungsgrenze niedriger ist. Am Ende gilt der niedrigere Wert.

Ein Beispiel: Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 800 €, die Wohnung hat 70 m² und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 12 €/m². Die Vergleichsmiete ergibt 840,00 €. Die Kappungsgrenze bei 20 % ergibt 960,00 €. Weil 840,00 € niedriger ist, darf die neue Miete höchstens 840,00 € betragen. Die zulässige Erhöhung liegt damit bei 40,00 €, das entspricht 5 %. Danach bleibt rechnerisch ein Kappungsrahmen von 120,00 €.

Das Beispiel zeigt einen typischen Punkt: Die Kappungsgrenze ist nicht automatisch der erlaubte Betrag. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete schon vorher erreicht ist, stoppt sie die Erhöhung. Umgekehrt kann eine sehr niedrige Ausgangsmiete durch die Kappungsgrenze gebremst werden, obwohl der Mietspiegel rechnerisch mehr hergeben würde.

Mieterhöhung wie viel Prozent erlaubt: Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze?

Die erlaubte Mieterhöhung hängt davon ab, welche Grenze zuerst erreicht wird. Bei 650 € Nettokaltmiete, 70 m² Wohnfläche und 11,5 €/m² Vergleichsmiete liegt die Grenze der Vergleichsmiete bei 805,00 €. Gilt aber die Kappungsgrenze von 15 %, ist die neue Miete auf 747,50 € begrenzt. Die Erhöhung beträgt 97,50 €, der verbleibende Kappungsrahmen danach 0,00 €. Die neue Miete je m² liegt bei 10,68 €.

Anders sieht es aus, wenn die bisherige Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei 1.000 € Nettokaltmiete, 70 m² und 13 €/m² Vergleichsmiete beträgt die Grenze der Vergleichsmiete 910,00 €. Obwohl die Kappungsgrenze 1.200,00 € zulassen würde, ist keine Erhöhung möglich. Das Ergebnis bleibt 1.000,00 €, die zulässige Erhöhung ist 0,00 €. Die rechnerische Miete je m² liegt dann bei 14,29 €.

Auch eine scheinbar moderate Erhöhung kann an der Vergleichsmiete scheitern. Bei 700 € Miete, 60 m² und 12 €/m² Vergleichsmiete liegt die höchstens zulässige neue Miete bei 720,00 €. Erlaubt sind 20,00 €, also 2,86 %. Die Kappungsgrenze läge zwar bei 840,00 €, sie hilft hier aber nicht weiter, weil die Vergleichsmiete niedriger ist.

Mieterhöhung Frist: ab wann zahlst du die neue Miete?

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt nicht nur die Höhe. Auch der Zeitpunkt muss passen. Maßgeblich sind der Zugang des Erhöhungsschreibens, die Zustimmungsfrist und die Sperrfrist seit der letzten Mieterhöhung zur Vergleichsmiete.

Geht das Schreiben am 23.09.2026 zu und war die letzte relevante Mieterhöhung seit 2025-06-01 wirksam, ist ein Erhöhungsverlangen frühestens am 01.06.2026 möglich. Die Zustimmung läuft bis 30.11.2026, die neue Miete ist ab 01.12.2026 zu zahlen. Bei Zugang am 15.02.2026 mit denselben Mietdaten liegt die neue Miete ebenfalls bei 840,00 €, die Zustimmung läuft aber bis 31.08.2026 und die Zahlung beginnt ab 01.09.2026.

War die letzte Mieterhöhung bereits seit 2024-01-01 wirksam, ist das Erhöhungsverlangen rechnerisch frühestens am 01.01.2025 möglich. Kommt das Schreiben trotzdem erst am 23.09.2026, verschiebt der Zugang den Zahlungsbeginn: Zustimmung bis 30.11.2026, neue Miete ab 01.12.2026.

Wichtig in der Praxis: Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen bei dieser Sperrfrist nicht wie eine Erhöhung zur Vergleichsmiete. Sie können daneben relevant sein, lösen aber nicht dieselbe Fristberechnung aus.

Modernisierungsumlage berechnen nach § 559 BGB

Bei Modernisierung rechnest du anders als bei der Vergleichsmiete. Ausgangspunkt sind nicht Mietspiegel und Kappungsgrenze nach § 558 BGB, sondern die umlagefähigen Modernisierungskosten. Abgezogen werden je nach Fall Erhaltungsanteile und Zuschüsse. Danach wird die jährliche Umlage berechnet und auf den Monat verteilt. Zusätzlich prüft die Rechnung die Kappung für Modernisierungserhöhungen.

Beispiel neue Fenster: Bei 25.000 € Modernisierungskosten für die Wohnung, 0 % Erhaltungsanteil und 0 € Zuschüssen sind 25.000,00 € umlagefähig. Bei regulärem Verfahren mit 8 % pro Jahr ergibt sich eine Umlage pro Jahr von 2.000,00 €. Monatlich sind das 166,67 €. Die neue Miete nach Modernisierung beträgt 966,67 €, die Kappungsgrenze liegt bei 210,00 € und bremst dieses Beispiel nicht.

Bei 20.000 € Kosten und 2.000 € Förderung bleiben 18.000,00 € umlagefähige Kosten. Die Modernisierungsumlage beträgt 120,00 € pro Monat, die neue Miete nach Modernisierung 920,00 €. Bei 8.000 € Kosten im vereinfachten Verfahren mit 30 % Erhaltungspauschale sind 5.600,00 € umlagefähig. Die monatliche Umlage liegt bei 37,33 €, die neue Miete bei 837,33 €.

Für eine neue Heizung mit Förderung kann eine andere Rechenlogik gelten. Bei 25.000 € Kosten und 5.000 € Zuschuss sind 16.250,00 € umlagefähig. Die monatliche Erhöhung wird hier auf 35,00 € begrenzt, die neue Miete beträgt 835,00 €.

Typische Fehler beim Kappungsgrenze berechnen

Ein häufiger Fehler ist, die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Kappungsgrenze zu verwechseln. Die Kappungsgrenze sagt nur, wie stark die Miete innerhalb des maßgeblichen Zeitraums steigen darf. Sie erlaubt keine Miete oberhalb der passenden Vergleichsmiete.

Auch die Wohnfläche ist ein empfindlicher Punkt. Wenn sie falsch angesetzt wird, verschiebt sich die Vergleichsmiete sofort. Dasselbe gilt für die Einordnung im Mietspiegel: Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung müssen zur Wohnung passen. Ein pauschaler Wert aus einer anderen Wohnung reicht für eine belastbare Prüfung nicht.

Bei früheren Erhöhungen solltest du unterscheiden, worauf sie beruhten. Erhöhungen nach § 558 BGB zählen zur Kappungsgrenze. Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB werden im Rechner getrennt behandelt. Wer beides zusammenwirft, kann die zulässige Erhöhung zu niedrig oder zu hoch einschätzen.

Bei Modernisierung ist der häufigste Rechenfehler, Instandhaltung wie Modernisierung zu behandeln. Kosten für ohnehin fällige Reparaturen sind kein vollständiger Modernisierungsvorteil. Auch Zuschüsse/Fördermittel mindern die umlagefähigen Kosten. Wenn bereits Modernisierungserhöhungen der letzten 6 Jahre vorliegen, kann der verbleibende Spielraum kleiner sein. Bei 12.000 € Kosten und früheren Modernisierungserhöhungen von 1 €/m² ergibt die Rechnung eine monatliche Umlage von 80,00 € und eine Kappungsgrenze von 140,00 €.