Mietrendite-Rechner

Was heißt mietrendite berechnen bei einer Immobilie?

Wenn du die Mietrendite berechnen willst, vergleichst du die laufenden Mieteinnahmen mit dem eingesetzten Kapital. Dafür gibt es mehrere Blickwinkel. Die Bruttomietrendite ist der schnelle Erstcheck: Sie nutzt Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Sie sagt dir, ob der Preis zur Miete grob passt.

Für eine Kaufentscheidung reicht dieser schnelle Wert meist nicht. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten. Genau diese Posten machen in der Praxis oft den Unterschied. Aus einer ordentlich wirkenden Bruttorendite kann eine deutlich niedrigere Nettorendite werden.

Der Kaufpreisfaktor dreht die Betrachtung um. Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Bei 240.000 € Kaufpreis und 1.000 € Kaltmiete im Monat liegt der Kaufpreisfaktor bei 20,0 Jahresmieten. Die Bruttomietrendite beträgt in diesem Beispiel 5 %, die Nettomietrendite 3,51 %.

Wenn du eine Finanzierung einbeziehst, kommen Darlehen, Zinsen, Tilgung und Cashflow hinzu. Dann ist die Eigenkapitalrendite interessant: Sie zeigt, was im Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital passiert. Sie kann trotz ordentlicher Nettomietrendite niedrig oder sogar negativ sein, wenn die Kreditrate hoch ist.

So funktioniert die Rechnung für Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Du gibst Kaufpreis, Monatskaltmiete, Kaufnebenkosten, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten ein; bei Bedarf ergänzt du Finanzierung, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung.

Die Bruttomietrendite rechnest du in Worten so: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, danach mal 100. Die Nettomietrendite rechnet strenger: Jahreskaltmiete nach Leerstand minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, danach mal 100.

Ein Beispiel mit einer Eigentumswohnung: Der Kaufpreis beträgt 250.000 €, die Nettokaltmiete 850 € im Monat. Daraus ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 10.200,00 €. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,08 %, der Kaufpreisfaktor bei 24,5 Jahresmieten.

Für die Nettobetrachtung werden 2 % Leerstand und 2.000 € nicht umlagefähige Kosten pro Jahr angesetzt. Der Jahresreinertrag sinkt dadurch auf 7.996,00 €. Dazu kommen Kaufnebenkosten von 28.027,29 €, sodass die Gesamtinvestition 278.027,29 € beträgt. Die Nettomietrendite liegt dann bei 2,88 %.

Mit 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr und 10 Jahre Haltedauer ergibt sich in diesem Beispiel eine Gesamtrendite p. a. inkl. Wertsteigerung von 3,25 %. Dieser Wert hängt aber stark an der Annahme zur Wertentwicklung. Die Mieteinnahmen allein werden über die Nettomietrendite sichtbar.

Wann reicht die Bruttomietrendite und wann brauchst du die Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite eignet sich für den schnellen Vergleich ähnlicher Objekte. Wenn zwei Wohnungen in derselben Lage ähnliche Kostenstrukturen haben, zeigt sie dir sofort, welches Angebot im Verhältnis zur Miete günstiger wirkt. Bei 250.000 € Kaufpreis und 1.100 € Monatsmiete liegt die Bruttomietrendite bei 5,28 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,9 Jahresmieten.

Sobald du ernsthaft kaufen willst, solltest du auf die Nettomietrendite wechseln. Im selben Beispiel liegt die Nettomietrendite bei 3,79 %, weil Leerstand, laufende nicht umlagefähige Kosten und Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Der Jahresreinertrag beträgt 10.536,00 €, die Gesamtinvestition 278.027,29 €.

Der Unterschied wird besonders deutlich, wenn laufende Kosten oder Leerstand höher ausfallen. Ein Objekt mit 180.000 € Kaufpreis und 750 € Monatsmiete kommt brutto auf 5 %. Bei 8 % Mietausfall und 1.800 € nicht umlagefähigen Kosten bleiben netto 3,28 %. Die Bruttomietrendite sieht also besser aus als die wirtschaftlich relevantere Nettobetrachtung.

Auch das Bundesland wirkt über die Kaufnebenkosten. Beim gleichen Grundfall führen Bayern mit 28.376 € Kaufnebenkosten und Nordrhein-Westfalen mit 38.876 € Kaufnebenkosten zu unterschiedlichen Nettorenditen. In Bayern stehen 2,47 % in der Tabelle, in Nordrhein-Westfalen 2,41 %. Das ist kein Urteil über den Standort, sondern nur die Wirkung der Kaufnebenkosten im Rechenmodell.

Was zeigt die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?

Die Eigenkapitalrendite misst nicht das Objekt allein, sondern die Wirkung deiner Finanzierung. Sie nimmt den Reinertrag nach laufenden Kosten und zieht die Zinsen ab. Dieser Betrag wird ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt. Tilgung ist dabei kein Aufwand wie Zinsen, sie verändert aber deinen laufenden Cashflow.

Ein finanziertes Beispiel: Bei 350.000 € Kaufpreis, 1.200 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung liegt die Bruttomietrendite bei 4,11 % und die Nettomietrendite bei 3,01 %. Die Eigenkapitalrendite im 1. Jahr beträgt 0,1 %. Gleichzeitig ist der Cashflow pro Monat vor Steuern -516,90 €.

Ein anderes finanziertes Beispiel zeigt, dass eine bessere Eigenkapitalrendite nicht automatisch einen positiven Monatsüberschuss bedeutet. Bei 390.000 € Kaufpreis, 1.400 € Miete, 100.000 € Eigenkapital, 3,0 % Zins und 2,5 % Tilgung beträgt die Eigenkapitalrendite im 1. Jahr 4,18 %. Der Cashflow pro Monat vor Steuern liegt trotzdem bei -356,19 €.

Darum solltest du bei Finanzierung immer mehrere Werte zusammen lesen: Nettomietrendite für die Objektqualität, Eigenkapitalrendite für die Hebelwirkung und Cashflow für deine laufende Liquidität. Eine Immobilie kann auf dem Papier rentabel wirken und trotzdem jeden Monat zusätzliches Geld binden.

Typische Fehler beim Mietrendite berechnen

Ein häufiger Fehler ist, mit der Warmmiete zu rechnen. Für die Mietrendite zählt die Nettokaltmiete, weil umlagefähige Nebenkosten wirtschaftlich durchlaufen. Wenn du mehrere Einheiten prüfst, addierst du die Nettokaltmieten und nicht die Vorauszahlungen der Mieter.

Der nächste Fehler: Kaufnebenkosten werden weggelassen. Bei 600.000 € Kaufpreis, 2.200 € Miete und 10 % Kaufnebenkosten pauschal beträgt die Bruttomietrendite 4,4 %. Die Nettomietrendite liegt bei 3,56 %, weil die Gesamtinvestition 660.000,00 € beträgt. Ohne diese Kosten würdest du die Rendite zu freundlich sehen.

Auch Wertsteigerung solltest du vorsichtig behandeln. Bei 275.000 € Kaufpreis und 980 € Monatsmiete liegt die Nettomietrendite bei 2,98 %. Wird eine Wertsteigerung von 0 % angesetzt, beträgt die Gesamtrendite p. a. inkl. Wertsteigerung 2,07 %. Der Wertzuwachs über die Haltedauer ist dann 0,00 €. Das zeigt, wie stark Annahmen zum Verkaufspreis die Gesamtsicht verändern.

Steuern, persönliche Finanzierungskonditionen, Instandhaltungsrisiken und spätere Anschlussfinanzierung können das Ergebnis verändern. Der Rechner liefert eine Modellrechnung vor Steuern und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für den schnellen Vergleich ist er sehr nützlich; vor dem Kauf solltest du die Zahlen mit echten Unterlagen aus Exposé, Wirtschaftsplan, Darlehensangebot und Mietvertrag abgleichen.