Modernisierungsumlage

Was bedeutet modernisierungsumlage berechnen nach § 559 BGB?

Wenn du die Modernisierungsumlage berechnen willst, geht es um die Frage, welcher Teil der Baukosten dauerhaft auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen werden darf. Maßgeblich ist nicht jede Ausgabe rund um die Wohnung, sondern nur der umlagefähige Anteil der Modernisierungskosten. Reine Erhaltung, also ohnehin fällige Reparaturen, gehört nicht dazu.

Typische Fälle sind neue Fenster, Dämmung oder eine neue Heizungsanlage. Bei einer regulären Modernisierung wird nach § 559 BGB mit 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr gerechnet. Zuschüsse, Fördermittel und ein Zinsvorteil aus Förderdarlehen mindern die Erhöhung. Der Betrag wird danach auf den Monat heruntergebrochen und mit der Kappungsgrenze verglichen.

Wähle im Rechner die Art der Mieterhöhung, trage Kosten, Abzüge, Wohnfläche und bisherige Miete ein, dann siehst du die zulässige monatliche Erhöhung und die neue Nettokaltmiete.

Wichtig: Die Rechnung ersetzt keine Prüfung der Mieterhöhungserklärung. Gerade bei Streit über den Erhaltungsanteil, die Kostenverteilung oder die Ankündigung kann das Ergebnis rechtlich anders zu bewerten sein.

Wie rechnet man die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Die Rechnung läuft in Worten so: Von den Modernisierungskosten werden zuerst Erhaltungsanteil, Zuschüsse und Fördervorteile abgezogen. Auf die verbleibenden umlagefähigen Kosten wird der gesetzliche Jahresanteil angewendet. Danach wird der Jahresbetrag auf den Monat verteilt. Am Ende wird geprüft, ob die Kappungsgrenze die Erhöhung begrenzt.

Ein Beispiel mit neuen Fenstern zeigt den Ablauf: Die Modernisierungskosten betragen 20.000,00 €. Davon entfallen 4.000,00 € auf Erhaltung. Umlagefähig bleiben 16.000,00 €. Daraus ergibt sich eine Erhöhung pro Jahr von 1.280,00 € und eine monatliche Mieterhöhung von 106,67 €.

Bei einer Wohnung mit 70 m² liegt die Kappungsgrenze in diesem Beispiel bei 210,00 € pro Monat. Die rechnerische Erhöhung von 106,67 € liegt darunter. Die Nettokaltmiete steigt damit von 560 € auf 666,67 €. Die neue Miete je m² beträgt 9,52 €. Die Mieterhöhungserklärung ist am 2026-09-23 zugegangen, die erhöhte Miete ist ab 01.12.2026 fällig.

So erkennst du auch, welche Zwischenschritte für die Prüfung wichtig sind: Kosten für die Wohnung, Abzug der Erhaltung, umlagefähige Kosten, Jahreserhöhung, Monatsbetrag und Kappung.

Kappungsgrenze Modernisierung: wann wird die Umlage begrenzt?

Die Kappungsgrenze verhindert, dass die Miete durch Modernisierung in kurzer Zeit unbegrenzt steigt. Für reguläre Modernisierungen zählt, wie viel Modernisierungserhöhung in den letzten 6 Jahren bereits verlangt wurde. Der Rechner berücksichtigt diese früheren Erhöhungen und zeigt die noch verfügbare Kappung je m².

Im Beispiel mit 20.000,00 € Kosten, 20 % Erhaltungsanteil und 70 m² beträgt die Kappungsgrenze 210,00 € pro Monat. Die Erhöhung ohne Kappung liegt bei 106,67 €, deshalb greift die Begrenzung nicht. Anders ist es bei einer neuen Heizung: Bei 30.000 € Kosten, 5.000 € Förderung und 90 m² liegt die rechnerische Erhöhung ohne Kappung bei 170,83 €. Zulässig sind aber nur 45,00 € pro Monat, weil für die Heizung eine eigene Grenze von 0,50 €/m² gilt.

Wenn die bisherige Nettokaltmiete niedrig ist, kann auch die niedrigere Grenze relevant werden. Bei 40.000 € Kosten, 5.000 € Fördermitteln, 18 % Erhaltungsanteil und 100 m² zeigt die Rechnung eine Kappungsgrenze von 200,00 € pro Monat und noch verfügbare 2,00 €/m². Die Modernisierungsmieterhöhung beträgt 185,33 € und bleibt damit darunter.

Für die Praxis heißt das: Du solltest nicht nur auf die Baukosten schauen. Entscheidend ist auch, was in den letzten 6 Jahren bereits als Modernisierungserhöhung angesetzt wurde und ob es sich um eine neue Heizung handelt.

Vereinfachtes Verfahren 559c und Heizungstausch nach 559e BGB

Beim vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB wird anders gerechnet als im regulären Verfahren. Es wird mit einer pauschalen Kürzung gearbeitet. Dadurch musst du den Erhaltungsanteil nicht einzeln schätzen. Das Verfahren ist für Modernisierungskosten bis 10.000 € vorgesehen.

Bei 9.500 € Modernisierungskosten und 55 m² ergibt sich im vereinfachten Verfahren eine monatliche Mieterhöhung von 44,33 €. Die umlagefähigen Kosten betragen 6.650,00 €, die neue Nettokaltmiete 604,33 €. Die Kappungsgrenze liegt bei 165,00 € pro Monat und begrenzt die Erhöhung daher nicht.

Bei 10.000 € Kosten, 1.000 € Zuschuss und 75 m² ergibt sich eine Erhöhung von 42,00 € pro Monat. Die neue Nettokaltmiete beträgt 602,00 €, die neue Miete je m² 8,03 €. Auch hier liegt die Erhöhung unter der Kappungsgrenze von 225,00 €.

Für eine neue Heizung gelten eigene Regeln nach § 559e BGB. Bei einer Wärmepumpe mit 60.000 € Kosten für das Haus, 480 m² Gesamtwohnfläche, 18.000 € Förderung und einer Wohnung mit 80 m² beträgt die zulässige Mieterhöhung 40,00 € pro Monat. Ohne Kappung wären es 45,83 €, die Heizungsgrenze begrenzt den Betrag.

Kosten fürs ganze Haus richtig auf die Wohnung verteilen

Oft liegen die Rechnungen nicht nur für eine einzelne Wohnung vor, sondern für das ganze Haus. Dann wird zuerst der Anteil deiner Wohnung an der Gesamtwohnfläche bestimmt. Erst danach werden Erhaltungsanteil, Fördermittel und die Jahresumlage berechnet.

Ein Beispiel: Für eine Dämmung fallen 240.000 € für ein Mehrfamilienhaus mit 480 m² Wohnfläche an. Die Wohnung hat 80 m². Auf diese Wohnung entfallen 40.000,00 € Kosten. Bei 25 % Erhaltungsanteil werden 10.000,00 € abgezogen. Umlagefähig bleiben 30.000,00 €. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung von 200,00 € pro Monat. Die neue Nettokaltmiete beträgt 920,00 €, die neue Miete je m² 11,50 €.

Ein weiteres Beispiel mit ganzen Hauskosten: 120.000 € Modernisierungskosten, 600 m² Gesamtwohnfläche und 75 m² Wohnfläche der Wohnung führen zu Kosten für die Wohnung von 15.000,00 €. Nach 20 % Erhaltung bleiben 12.000,00 € umlagefähig. Die Mieterhöhung beträgt 80,00 € pro Monat, die neue Nettokaltmiete 640,00 €.

Achte darauf, dass Fördermittel passend verteilt werden. Wenn sie die Gesamtkosten des Hauses mindern, dürfen sie nicht erst später vergessen werden. Bei einer Rechnung mit 50.000 € Modernisierungskosten, 10.000 € Zuschuss, 15 % Erhaltungsanteil und 80 m² beträgt die Erhöhung 216,67 € pro Monat und bleibt unter der Kappungsgrenze von 240,00 €.

Typische Fehler bei der Modernisierungsmieterhöhung

Der häufigste Fehler ist, Erhaltung und Modernisierung zu vermischen. Wenn alte Bauteile ohnehin repariert oder ersetzt werden mussten, darf dieser Anteil nicht als Modernisierung umgelegt werden. Im Beispiel mit 8.000 € Kosten und 25 % Erhaltung werden 2.000,00 € abgezogen. Umlagefähig sind 6.000,00 €, die Mieterhöhung beträgt 40,00 € pro Monat.

Auch Zuschüsse werden oft übersehen. Bei 12.000 € Kosten, 2.000 € Förderung und 60 m² beträgt die Erhöhung im regulären Verfahren 50,67 € pro Monat. Ohne Abzug der Förderung wäre die Rechnung höher, aber nicht korrekt.

Weitere Punkte, die du prüfen solltest:

• Wurde die Mieterhöhung ordnungsgemäß angekündigt?
• Sind frühere Modernisierungserhöhungen der letzten 6 Jahre berücksichtigt?
• Wurden Kosten fürs ganze Haus nachvollziehbar auf die Wohnung verteilt?
• Ist bei einer neuen Heizung die Grenze von 0,50 €/m² beachtet?
• Sind Fördermittel und ein Zinsvorteil aus Förderdarlehen abgezogen?

Auch der Zeitpunkt zählt. Bei Zugang der Erklärung am 01.03.2026 und ordnungsgemäßer Ankündigung ist die erhöhte Miete ab 01.06.2026 fällig. In diesem Beispiel mit 18.000 € Kosten, 2.000 € Förderung und 20 % Erhaltung beträgt die monatliche Erhöhung 82,67 €.