Instandhaltungsrücklage-Rechner

Was bedeutet Instandhaltungsrücklage berechnen?

Wenn du die Instandhaltungsrücklage berechnen willst, geht es um Geld für künftige Reparaturen am Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung betrifft das deinen Anteil an der gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage, etwa für Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug oder Heizung. Beim Haus ist es deine eigene Rücklage für vergleichbare Bauteile.

Der Rechner arbeitet mit zwei gängigen Richtwerten: der m²-Methode nach II. BV und der Petersschen Formel. Zusätzlich kann er vorhandene Rücklagen und geplante Maßnahmen in 10 Jahren einbeziehen. Gib Objekt, Wohnfläche, Baujahr, Aufzug, Richtwert, Herstellungskosten, vorhandene Rücklage und geplante Maßnahmen ein.

Der berechnete Betrag ist ein Planungswert. Er ersetzt keine technische Prüfung des Gebäudes. Ein gepflegtes Haus kann weniger akuten Bedarf haben als ein vernachlässigtes Gebäude gleichen Baujahrs. Umgekehrt kann eine neue Heizung, eine Fassadensanierung oder ein Dachschaden die Planung schnell verändern. Deshalb ist die Rechnung besonders nützlich, wenn du sie mit Wirtschaftsplan, Protokollen der Eigentümerversammlung oder Angeboten für konkrete Maßnahmen abgleichst.

Wie rechnet man die Instandhaltungsrücklage nach II. BV?

Bei der II. BV hängt der Satz vom Gebäudealter ab. Die Formel lautet in Worten: Satz je m² und Jahr mal Wohnfläche. Bei einem Aufzug kommt ein Zuschlag je m² hinzu. Der Jahresbetrag wird anschließend auf den Monat verteilt.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit 80 m² und Baujahr 1990 hat ein Gebäudealter von 36 Jahren. Nach II. BV gilt dafür ein Satz von 18,62 €/m² und Jahr. Die Rechnung lautet: 18,62 €/m² mal 80 m² ergibt 1.489,60 € im Jahr. Daraus werden 124,13 € im Monat. Umgerechnet auf die Fläche sind das 1,55 € je m² und Monat.

Die gleiche Wohnung ergibt nach Petersscher Formel einen höheren Richtwert: 218,75 € pro Monat. Das zeigt den Unterschied der Methoden gut. Die II. BV orientiert sich pauschal an Alter und Fläche. Die Peterssche Formel knüpft stärker an die Herstellungskosten an. Welche Methode besser passt, hängt davon ab, ob du eher konservativ planen willst oder ob du eine einfache, gut nachvollziehbare m²-Pauschale suchst.

II. BV oder Peterssche Formel: welcher Richtwert passt?

Die II. BV ist einfach zu lesen: Für jüngere Gebäude unter 22 Jahren steht ein Satz von 11,50 €/m² und Jahr, ab 22 Jahren 14,58 €/m² und Jahr, ab 32 Jahren 18,62 €/m² und Jahr. Mit Aufzug erhöht sich der Satz um 1,63 €/m² und Jahr. In einem Beispiel mit älterem Gebäude und Aufzug ergibt sich dadurch ein Satz von 20,25 €/m² und Jahr.

Die Peterssche Formel rechnet anders. Sie nimmt die heutigen Herstellungskosten, setzt sie mit 1,5 ins Verhältnis zu 80 und berücksichtigt anschließend den Anteil. Bei einer Eigentumswohnung wird mit 70 % gerechnet, beim Haus mit 100 %. Deshalb liegen die Ergebnisse oft deutlich über der II. BV, vor allem bei hohen Herstellungskosten oder großen Häusern.

Das siehst du an den Beispielen: Eine 85 m² Eigentumswohnung aus 1978 mit Aufzug kommt nach Petersscher Formel auf 232,42 € pro Monat, während die II. BV 143,44 € pro Monat ergibt. Ein 150 m² Haus aus 1968 mit Herstellungskosten von 3.200 €/m² kommt nach Petersscher Formel auf 750,00 € pro Monat, nach II. BV dagegen auf 232,75 € pro Monat.

Der Mittelwert kann sinnvoll sein, wenn dir die II. BV zu knapp und die Peterssche Formel zu vorsichtig erscheint. Für ein 95 m² Haus von 2004 bei 2.800 €/m² Herstellungskosten ergibt der Mittelwert 265,53 € pro Monat.

Reicht deine vorhandene Erhaltungsrücklage?

Ob eine Rücklage reicht, hängt nicht nur vom monatlichen Betrag ab. Entscheidend ist auch, was bereits vorhanden ist und welche Maßnahmen absehbar sind. Der Rechner führt deshalb die Rücklage über 10 Jahren fort und zieht geplante Maßnahmen ab.

Beim Beispiel mit 80 m², Baujahr 1990 und 5.000 € vorhandener Rücklage wächst der Bestand bei 124,13 € monatlicher Empfehlung auf 19.896 €. Geplante Maßnahmen sind in dieser Rechnung mit 0 € angesetzt. Deshalb wird zusätzlich 0,00 € pro Monat benötigt, um eine Sonderumlage zu vermeiden.

Bei einer 90 m² Eigentumswohnung aus 2012 ohne Aufzug und 12.000 € vorhandener Rücklage ergibt die II. BV 86,25 € pro Monat. Nach 10 Jahren stehen in der Rechnung 22.350 € zur Verfügung. Auch hier sind keine geplanten Maßnahmen angesetzt, deshalb beträgt der zusätzlich nötige Monatsbetrag 0,00 €.

Anders wirkt ein konkretes Vorhaben: Eine 58 m² Eigentumswohnung von 2020 ohne Aufzug kommt nach II. BV auf 55,58 € pro Monat. Wenn in 10 Jahren Maßnahmen über 8.000 € anstehen und 5.000 € vorhanden sind, bleiben nach der Rechnung 3.670 €. Das ist kein Urteil über die tatsächlichen Kosten, aber ein klarer Hinweis, wie knapp oder entspannt deine Planung wirkt.

Instandhaltungsrücklage pro m² in der Praxis einordnen

Viele suchen nach der Instandhaltungsrücklage pro m², meinen aber unterschiedliche Werte. Die II. BV nennt Sätze je m² und Jahr. Der Rechner zeigt zusätzlich den Wert je m² und Monat, weil dieser besser zum Hausgeld oder zur privaten Monatsplanung passt.

Für junge Wohnungen ohne Aufzug zeigen Beispiele 0,96 € je m² und Monat. Das gilt etwa für eine 62 m² Eigentumswohnung von 2008 nach II. BV mit 59,42 € pro Monat und für eine 90 m² Eigentumswohnung von 2012 mit 86,25 € pro Monat. Ein 120 m² Haus von 1995 liegt nach II. BV bei 1,22 € je m² und Monat.

Bei älteren Gebäuden mit Aufzug steigt der Wert. Eine 100 m² Eigentumswohnung von 1990 mit Aufzug kommt nach II. BV auf 1,69 € je m² und Monat, also 168,75 € pro Monat. Nach Petersscher Formel können die Werte deutlich höher sein: Eine 110 m² Eigentumswohnung von 1970 liegt bei 2,73 € je m² und Monat, ein 150 m² Haus von 1968 bei 5,00 € je m² und Monat.

Achte deshalb immer darauf, ob du Jahreswerte, Monatswerte oder m²-Werte vergleichst. 18,62 €/m² und Jahr ist nicht dasselbe wie 1,55 € je m² und Monat, auch wenn beide zum gleichen Beispiel gehören.

Typische Fehler bei der Instandhaltungsrücklage

Häufige Fehler entstehen nicht durch die Formel, sondern durch falsche Eingaben oder einen unklaren Vergleich:

• Verwechsle Baujahr und Bezugsfertigkeit nicht. Für die Altersstufe zählt, wann das Gebäude bezugsfertig war.
• Setze den Aufzug korrekt. In der II. BV erhöht er den Satz um 1,63 €/m² und Jahr.
• Vergleiche II. BV und Peterssche Formel nicht, ohne die Herstellungskosten zu prüfen. Bei 2.500 €/m² sieht die Peterssche Formel anders aus als bei 3.200 €/m².
• Nutze bei Eigentumswohnungen deinen Anteil an der Rücklage. Die gesamte Rücklage der Gemeinschaft sagt nur dann etwas aus, wenn du sie auf deinen Anteil beziehst.
• Trage geplante Maßnahmen ein, wenn sie schon absehbar sind. Eine Dachsanierung oder größere Heizungsmaßnahme kann die freie Rücklage stark verändern.
• Beim Haus ist die Peterssche Formel strenger, weil mit 100 % gerechnet wird. Bei der Eigentumswohnung wird mit 70 % gerechnet.

Wenn du eine Wohnung kaufen willst, vergleiche die berechnete Empfehlung mit Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und dem vorhandenen Rücklagenanteil. Wenn du ein Haus besitzt, ist der Wert vor allem ein Sparplan. Der Rechner kann den Zustand von Dach, Leitungen, Fassade oder Heizung nicht sehen. Genau dort entstehen aber oft die größten Abweichungen zwischen Richtwert und Realität.