Kaufpreisfaktor-Rechner

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor bei einer Immobilie?

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten im Kaufpreis stecken. Er wird auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt. Gemeint ist die Kaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten. Separat vermietete Stellplätze solltest du nur einbeziehen, wenn die Einnahme wirklich dauerhaft zur Immobilie gehört.

Der Faktor ist praktisch, weil du damit Angebote schnell vergleichbar machst. Eine Wohnung mit höherer Miete kann bei gleichem Kaufpreis besser aussehen als eine ähnlich teure Wohnung mit niedrigerer Miete. Umgekehrt kann ein sehr niedriger Faktor auf ein gutes Verhältnis von Preis zu Miete hindeuten, aber auch auf Risiken wie Sanierungsbedarf, schwierige Vermietbarkeit oder eine weniger gefragte Lage.

Als grobe Einordnung gelten niedrige Faktoren als renditestärker. In der Tabelle wird ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig eingeordnet, ein Faktor von 25 als marktüblich und ein Faktor von 30 als teuer. Noch höhere Faktoren können bedeuten, dass die Rechnung stärker auf Wertsteigerung als auf laufende Mieteinnahmen angewiesen ist. Diese Faustregel ersetzt aber keine Prüfung von Lage, Zustand, Mietvertrag, Rücklagen und Finanzierung.

So kannst du den Kaufpreisfaktor berechnen

Wähle im Rechner aus, ob du den Kaufpreisfaktor, einen maximalen Kaufpreis oder die nötige Miete berechnen möchtest, und trage die passenden Werte ein.

Die Rechnung ist einfach: Du bildest zuerst die Jahresnettokaltmiete aus der monatlichen Nettokaltmiete mal 12. Danach teilst du den Kaufpreis durch diese Jahresmiete. Die Bruttomietrendite ist die umgekehrte Sicht auf dieselbe Beziehung: Je niedriger der Faktor, desto höher die Bruttorendite.

Beispiel: Bei 350.000 € Kaufpreis und 1.200,00 € Nettokaltmiete pro Monat beträgt die Jahresnettokaltmiete 14.400,00 €. Daraus ergibt sich:

• Jahresmiete: 1.200,00 € × 12 = 14.400,00 €
• Faktor: 350.000 € ÷ 14.400,00 € = 24,31
• Bruttomietrendite: 4,11 %

Sobald Kaufnebenkosten einbezogen werden, verschiebt sich die Betrachtung. Bei 10 % Kaufnebenkosten steigt die eingesetzte Summe auf 385.000 €. Damit liegt der Faktor inkl. Kaufnebenkosten bei 26,74 und die Bruttorendite inkl. Nebenkosten bei 3,74 %. Wenn zusätzlich nicht umlagefähige Kosten von 1.681 € pro Jahr berücksichtigt werden, ergibt sich in diesem Beispiel eine Nettomietrendite von 3,3 %.

Kaufpreisfaktor und Mietrendite richtig einordnen

Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite beschreiben denselben Zusammenhang aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Ein Faktor von 20 entspricht in der Tabelle einer Bruttorendite von 5 %. Ein Faktor von 25 entspricht 4 %. Bei Faktor 30 sind es 3,33 %. Mit 10 % Kaufnebenkosten sinkt die Rendite in diesen Beispielen auf 4,55 %, 3,64 % und 3,03 %.

Kaufpreisfaktor	Bruttorendite	inkl. 10 % Nebenkosten	Einordnung
20	5 %	4,55 %	günstig
25	4 %	3,64 %	marktüblich
30	3,33 %	3,03 %	teuer
35	2,86 %	2,6 %	sehr teuer

Diese Werte helfen dir vor allem beim ersten Vergleich. Für die Kaufentscheidung reicht der Bruttowert aber nicht aus. Er sagt nichts darüber, ob die Finanzierung tragfähig ist, wann größere Instandhaltung ansteht oder ob die Miete rechtlich und marktseitig stabil ist.

Auch die Nebenkosten machen einen spürbaren Unterschied. Ein Objekt mit 500.000 € Kaufpreis, 2.000 € Monatsmiete und 8 % Kaufnebenkosten hat einen Kaufpreisfaktor von 20,83 Jahresmieten. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,8 %. Inklusive Nebenkosten ergibt sich ein Faktor von 22,50 und eine Bruttorendite inkl. Nebenkosten von 4,44 %. Die Nettomietrendite liegt bei 4,13 %, wenn 1.681 € nicht umlagefähige Kosten pro Jahr angesetzt werden.

Maximaler Kaufpreis oder nötige Miete: so nutzt du den Faktor rückwärts

Du kannst die Rechnung auch umdrehen. Wenn du eine Zielrendite vorgibst, lässt sich ein maximaler Kaufpreis ableiten. Oder du startest mit einem Kaufpreis und fragst, welche Nettokaltmiete dafür nötig wäre.

Bei 1.500 € Nettokaltmiete pro Monat und 4 % gewünschter Bruttomietrendite ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 450.000 €. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 18.000,00 €. Wenn die Rendite auch die Kaufnebenkosten tragen soll, liegt der maximale Kaufpreis bei 409.090 €. Das zeigt, warum du Nebenkosten nicht erst nach dem Angebot prüfen solltest.

Ein anderes Beispiel: Bei 2.000 € Monatsmiete und 5 % gewünschter Bruttomietrendite ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 480.000 €. Wenn die Nebenkosten in die Renditebetrachtung einfließen sollen, sind es 436.363 €. Der entsprechende Kaufpreisfaktor beträgt 20,00.

Andersherum kannst du die nötige Miete bestimmen. Kostet eine Immobilie 300.000 € und du möchtest 4,5 % Bruttomietrendite erreichen, ergibt sich eine nötige Kaltmiete pro Monat von 1.125,00 €. Bei 450.000 € Kaufpreis und 3,5 % Zielrendite wären 1.312,50 € nötig. Ob eine solche Miete realistisch und zulässig ist, musst du separat prüfen.

Typische Fehler beim Kaufpreisfaktor berechnen

Der häufigste Fehler ist die falsche Miete. Verwende die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Betriebskosten, die du nur für Mieter einsammelst und weiterleitest, verbessern deine Rendite nicht. Auch Wunschmieten sind riskant. Rechne erst mit der Ist-Miete und prüfe mögliche Anpassungen getrennt.

Ein zweiter Fehler ist der Vergleich ohne Kaufnebenkosten. Der reine Kaufpreisfaktor kann noch ordentlich aussehen, während der Faktor inkl. Nebenkosten deutlich höher liegt. Beim Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis und 1.200 € Miete steigt der Faktor von 24,31 auf 26,74, wenn 10 % Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.

Drittens solltest du den Faktor nicht mit Cashflow verwechseln. Die Nettomietrendite berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten, aber noch nicht automatisch deine konkrete Finanzierung, Tilgung, Steuern oder geplante Modernisierungen. Bei 350.000 € Kaufpreis, 1.200 € Miete und 2.500 € nicht umlagefähigen Kosten pro Jahr bleibt der Kaufpreisfaktor bei 24,31, die Nettomietrendite sinkt aber auf 3,09 %. Der Faktor selbst merkt also nicht, ob laufende Kosten höher ausfallen.

Nutze den Kaufpreisfaktor deshalb als Schnellfilter. Wenn mehrere Angebote ähnlich wirken, sortiere sie nach Faktor, Rendite inkl. Nebenkosten und Nettomietrendite. Danach kommen die Detailfragen: Zustand des Gebäudes, Leerstandsrisiko, Mietvertrag, Rücklagen, Finanzierung und steuerliche Folgen.