Quadratmeterpreis-Rechner

Quadratmeterpreis berechnen: Was sagt der Wert aus?

Der Quadratmeterpreis bringt Immobilien auf eine gemeinsame Vergleichsbasis. Statt nur auf den Kaufpreis zu schauen, teilst du den Preis durch die Fläche. So siehst du, ob eine kleinere Wohnung trotz niedrigerem Gesamtpreis pro m² teurer ist als eine größere Wohnung.

Der Wert ist besonders hilfreich, wenn du ähnliche Objekte vergleichst: gleiche Stadt, ähnliche Lage, ähnlicher Zustand, ähnliche Ausstattung. Eine Wohnung mit Aufzug, Balkon und modernisiertem Bad kann pro m² anders bewertet werden als eine Wohnung ohne diese Merkmale. Der Quadratmeterpreis ersetzt deshalb keine Bewertung der Immobilie, macht aber Preisunterschiede sichtbar.

Der Rechner kann entweder den Preis pro m² aus Kaufpreis und Fläche berechnen oder aus einem bekannten m²-Preis den Gesamtpreis ableiten. Für Grundstücke funktioniert die Logik genauso, nur zählt dort die Grundstücksfläche statt der Wohnfläche.

So funktioniert die Rechnung für den Preis pro qm berechnen

Die Grundformel lautet in Worten: Kaufpreis geteilt durch Fläche ergibt den Preis je m². Wenn du Kaufnebenkosten einrechnest, wird zuerst der Kaufpreis um diese Kosten erhöht und dann durch die Fläche geteilt.

Ein Beispiel: Bei einer Wohnung mit 350.000,00 € Kaufpreis und 80 m² Wohnfläche ergibt die Rechnung:

• Preis pro m² = 350.000,00 € ÷ 80 m² Wohnfläche = 4.375,00 €
• Mit Nebenkosten: (350.000,00 € + 38.875,64 €) ÷ 80 m² = 4.860,95 € je m²

Der Unterschied ist in der Praxis groß. Ohne Kaufnebenkosten vergleichst du vor allem den Angebotspreis der Immobilie. Mit Kaufnebenkosten siehst du eher, was dich der Quadratmeter tatsächlich kostet. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und 3,57 % Maklerprovision liegen die Kaufnebenkosten in diesem Beispiel bei 38.875,64 €. Die Gesamtkosten inkl. Nebenkosten betragen 388.875,64 €.

Du kannst die Formel auch umdrehen. Wenn der Preis je m² bekannt ist, rechnest du Fläche mal Preis je m². Bei einer Wohnung mit 72 m² und 4.500,00 € pro m² ergibt sich ein Kaufpreis von 324.000,00 €. Mit Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen sind es Gesamtkosten inkl. Nebenkosten von 360.257,44 €.

Welche Fläche zählt beim Quadratmeterpreis für Wohnung, Haus und Grundstück?

Bei Wohnung und Haus solltest du die Wohnfläche verwenden. Sie ist die passende Bezugsgröße, wenn du den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnraum vergleichen willst. Keller, Garage oder reine Nebenflächen gehören dabei nicht einfach in die Wohnfläche. Maßgeblich ist die Wohnflächenberechnung nach WoFlV.

Bei einem Haus kann die Abgrenzung besonders schnell schiefgehen. Ein Einfamilienhaus mit 520.000 € Kaufpreis und 140 m² Wohnfläche kommt auf 3.714,29 € pro m². Mit Kaufnebenkosten in Bayern liegt der Preis pro m² inkl. Kaufnebenkosten bei 4.015,05 €. Wenn du hier versehentlich Keller oder Garage als Wohnfläche einrechnest, wirkt der Quadratmeterpreis künstlich niedriger.

Bei einem Grundstück zählt dagegen die Grundstücksfläche laut Grundbuch. Ein Grundstück mit 650 m² und 280,00 € je m² hat einen Kaufpreis von 182.000,00 €. Mit Kaufnebenkosten in Niedersachsen liegt der Preis pro m² inkl. Kaufnebenkosten bei 307,37 €. Wenn zusätzlich ein Bodenrichtwert vorliegt, kannst du Angebotspreis und Richtwert gegenüberstellen. In diesem Beispiel liegt die Abweichung vom Bodenrichtwert bei 0 %.

Kaufpreis pro Quadratmeter mit Kaufnebenkosten richtig einordnen

Ob Kaufnebenkosten enthalten sind, hängt von der Rechnung ab. Viele Inserate nennen nur den Kaufpreis. Für deine Budgetplanung reicht das oft nicht, weil beim Kauf weitere Kosten hinzukommen. Deshalb lohnt sich der Blick auf den Quadratmeterpreis inkl. Nebenkosten.

Die Kaufnebenkosten hängen unter anderem vom Bundesland und von der Maklerprovision ab. Bei 350.000 € Kaufpreis und 80 m² Wohnfläche zeigt sich der Unterschied je nach Bundesland deutlich:

Bundesland	Nebenkosten	Preis je m² inkl. Nebenkosten
Bayern (3,5 %)	28.376 €	4.730 €
Nordrhein-Westfalen (6,5 %)	38.876 €	4.861 €
Berlin (6 %)	37.126 €	4.839 €
Niedersachsen (5 %)	33.626 €	4.795 €

Das heißt nicht, dass ein Objekt in einem Bundesland automatisch teurer oder günstiger ist. Es zeigt nur: Wenn du den tatsächlichen Aufwand pro m² vergleichen willst, solltest du dieselbe Rechenlogik verwenden. Vergleiche also entweder immer ohne Kaufnebenkosten oder immer inklusive Kaufnebenkosten.

Quadratmeterpreis vergleichen: typische Fehler vermeiden

Der Quadratmeterpreis hilft beim Vergleichen, aber nur bei passenden Vergleichsobjekten. Eine kleine Kapitalanlage kann pro m² höher liegen als eine große Wohnung, obwohl der Gesamtpreis niedriger ist. Ein Apartment mit 189.000 € Kaufpreis und 38 m² liegt bei 4.973,68 € pro m². Mit Kaufnebenkosten ergibt sich ein Preis pro m² inkl. Kaufnebenkosten von 5.535,94 €.

Auch beim direkten Objektvergleich solltest du auf dieselbe Fläche und dieselben Kostenbestandteile achten. Beispiel: Wohnung mit 295.000 € auf 78 m² gegen Wohnung mit 330.000 € auf 92 m². Das erste Objekt liegt bei 3.782,05 € pro m², das zweite bei 3.586,96 € pro m². Objekt 2 ist pro m² 5,2 % günstiger. Der höhere Gesamtpreis bedeutet hier also nicht automatisch, dass das Objekt teurer bewertet ist.

Typische Fehler sind:

• Wohnfläche und Nutzfläche vermischen.
• Kaufpreise einmal mit und einmal ohne Kaufnebenkosten vergleichen.
• Bei Grundstücken den Bodenrichtwert als festen Marktpreis verstehen.
• Zustand, Lage und Ausstattung ausblenden.
• Mitverkaufte Bestandteile wie Stellplatz oder Einbauküche gedanklich dem Wohnraum zurechnen.

Ein Bodenrichtwert ist ein Vergleichspunkt, kein endgültiger Kaufpreis. Bei einem Grundstück mit 400 m², 220.000 € Kaufpreis und 420 €/m² Bodenrichtwert liegt der Angebotspreis bei 550,00 € pro m². Die Abweichung vom Bodenrichtwert beträgt 31 %. Das kann erklärbar sein, sollte aber Anlass sein, genauer hinzusehen.