Eigenkapitalrendite Immobilie

Eigenkapitalrendite Immobilie: Was sagt sie dir?

Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie zeigt, wie stark dein eingesetztes Eigenkapital durch die Vermietung arbeitet. Sie betrachtet also nicht den gesamten Kaufpreis, sondern den Teil, den du selbst einbringst. Dadurch kann dieselbe Immobilie je nach Finanzierung sehr unterschiedlich aussehen.

Die Objektrendite beantwortet zuerst eine andere Frage: Wie rentabel ist das Objekt unabhängig vom Kredit? Dafür werden Mieteinnahmen und laufende nicht umlagefähige Kosten ins Verhältnis zur Gesamtinvestition gesetzt. Im Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis, 10 % Kaufnebenkosten und 13.200 €/Jahr Jahresnettokaltmiete liegt die Objektrendite bei 3 %. Das ist die Rendite des Objekts vor Finanzierung.

Die Eigenkapitalrendite beantwortet danach die Finanzierungsfrage: Was bleibt nach Zinsen für dein Eigenkapital übrig? Beim selben Beispiel werden 105.000 € Eigenkapital eingesetzt und 280.000,00 € finanziert. Bei 3,5 % Sollzins sinkt die Eigenkapitalrendite vor Steuern auf 1,75 %. Der Kredit verbessert die Rendite hier also nicht, weil der Kreditzins über der Objektrendite liegt.

So nutzt du den Rechner: Gib Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Miete, nicht umlagefähige Kosten, Zins, Tilgung und optional Steuerdaten ein, damit laufende Rendite, Leverage-Effekt, Cashflow und Steuerwirkung zusammen sichtbar werden.

Wie funktioniert die Eigenkapitalrendite-Formel?

Die Rechnung läuft in klaren Schritten. Aus Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähigen Kosten entsteht der Reinertrag. Davon werden die Zinsen abgezogen. Das Ergebnis teilst du durch dein eingesetztes Eigenkapital. In Worten lautet die Formel:

• Eigenkapitalrendite = Ertrag nach Zinsen geteilt durch Eigenkapital
• Ertrag nach Zinsen = Reinertrag minus Zinsen
• Reinertrag = Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten

Ein Beispiel: Bei 350.000 € Kaufpreis und 10 % Kaufnebenkosten beträgt die Gesamtinvestition 385.000,00 €. Davon stammen 105.000 € aus Eigenkapital, der Rest ist Fremdkapital von 280.000,00 €. Aus 13.200 €/Jahr Jahresnettokaltmiete und 1.650 €/Jahr nicht umlagefähigen Kosten ergibt sich ein Reinertrag von 11.550,00 €.

Im ersten Finanzierungsjahr fallen 9.709,30 € Zinsen an. Nach Zinsen bleiben 1.840,70 € übrig. Dieser Betrag wird auf 105.000 € Eigenkapital bezogen. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von 1,75 %. Die Objektrendite ohne Kredit liegt dagegen bei 3 %. Die Differenz ist der Leverage-Effekt vor Steuern von -1,25 %.

Wenn die Steuer berücksichtigt wird, kommen AfA und persönliche Einkommensteuerwirkung hinzu. Im Beispiel beträgt die AfA pro Jahr 5.775,00 €. Die Einkünfte aus Vermietung liegen bei -3.934,30 €, daraus ergibt sich eine Steuerwirkung von -1.492,00 €. Nach Steuern steigt die Eigenkapitalrendite in dieser Rechnung auf 3,17 %. Das ist eine Modellrechnung für 2026 und ersetzt keine individuelle Steuerprüfung.

Leverage-Effekt Immobilie: Wann hilft Fremdkapital und wann schadet es?

Der Leverage-Effekt beschreibt den Hebel durch Fremdkapital. Er wirkt positiv, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Er wirkt negativ, wenn der Kreditzins höher ist als die Objektrendite. Der Break-even-Zins zeigt die Grenze, an der der Hebel kippt.

Beim Beispiel mit 3 % Objektrendite und 3,5 % Sollzins liegt der Break-even-Zins bei 3 %. Da der Sollzins darüber liegt, ist der Leverage-Effekt negativ. Bei 72,7 % Fremdkapitalquote bleiben vor Steuern 1,75 % Eigenkapitalrendite. Ohne Kredit wäre die Eigenkapitalrendite identisch mit der Objektrendite.

Anders sieht es bei einem Rendite-Objekt mit 250.000 € Kaufpreis, 10 % Nebenkosten und 5 % Objektrendite aus. Dort werden 27.500 € Eigenkapital eingesetzt, die Fremdkapitalquote beträgt 90 %. Bei 3,8 % Sollzins liegt die Eigenkapitalrendite vor Steuern bei 16,04 %. Der Leverage-Effekt beträgt 11,04 %. Nach Steuern bleiben 15,64 %.

Der Zins macht den Unterschied besonders sichtbar. Beim Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis sinkt die Eigenkapitalrendite bei steigendem Zins deutlich: Bei 2 % Sollzins liegt sie vor Steuern bei 5,72 %, bei 3,5 % bei 1,75 %, bei 5 % bei -2,21 % und bei 6 % bei -4,85 %. Die Immobilie selbst ist dabei nicht anders geworden - nur die Finanzierungskosten verändern den Überschuss nach Zinsen.

Bei hoher Fremdfinanzierung ist der Hebel stärker. Das kann die Rendite erhöhen, erhöht aber auch das Risiko. Im Beispiel mit 600.000 € Kaufpreis, 11 % Nebenkosten, 240.000 € Eigenkapital und 6 % Sollzins liegt die Eigenkapitalrendite vor Steuern bei -3,26 %. Der Zinsdeckungsgrad beträgt 0,69, der Cashflow pro Monat vor Steuern liegt bei -1.381,67 €.

Cashflow, Tilgung und Steuer sind nicht dasselbe wie Rendite

Ein häufiger Denkfehler: Eigenkapitalrendite und monatlicher Cashflow werden gleichgesetzt. Das passt nicht. Die Eigenkapitalrendite vor Steuern schaut auf den Ertrag nach Zinsen im Verhältnis zum Eigenkapital. Die Tilgung zählt dabei nicht als Kostenblock, weil sie Schulden reduziert und damit Vermögen aufbaut. Im Cashflow belastet sie dich trotzdem, weil das Geld jeden Monat vom Konto abgeht.

Im Beispiel mit 350.000 € Kaufpreis beträgt die Tilgung im ersten Jahr 5.690,66 €. Der Cashflow pro Monat vor Steuern liegt dadurch bei -320,83 €, obwohl die Eigenkapitalrendite vor Steuern positiv ist. Das ist für deine Liquidität entscheidend: Eine Immobilie kann rechnerisch Rendite bringen und trotzdem laufend Geld nachfordern.

Der Zinsdeckungsgrad hilft bei der Einordnung. Er zeigt, wie gut der Reinertrag die Zinsen deckt. Im Beispiel mit 11.550,00 € Reinertrag und 9.709,30 € Zinsen liegt er bei 1,19. Beim positiven Leverage-Beispiel mit 300.000 € Kaufpreis, 10 % Nebenkosten, 60.000 € Eigenkapital und 2,5 % Sollzins liegt der Zinsdeckungsgrad bei 1,97. Dort beträgt die Eigenkapitalrendite vor Steuern 10,85 %, der Cashflow pro Monat vor Steuern liegt bei 87,50 €.

Steuern können das Bild verändern. Bei negativen Einkünften aus Vermietung kann eine Steuererstattung die Rendite nach Steuern erhöhen. Bei positiven Einkünften fällt Steuer an. Im Beispiel mit 220.000 € Kaufpreis, 9 % Nebenkosten, 50.000 € Eigenkapital und 3 % Sollzins beträgt die Eigenkapitalrendite vor Steuern 7,72 % und nach Steuern 7,52 %. Die Einkünfte aus Vermietung liegen bei 261,63 €, die Steuer bei 101,00 €.

Auch eine erwartete Wertsteigerung ist getrennt zu betrachten. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis, 8 % Nebenkosten, 120.000 € Eigenkapital und 2 % p. a. erwarteter Wertsteigerung liegt die laufende Eigenkapitalrendite vor Steuern bei 3,9 %. Inklusive Wertsteigerung werden 11,14 % angezeigt. Das ist keine sichere Einnahme, sondern eine Annahme über den künftigen Marktwert.

Typische Fehler beim Eigenkapitalrendite berechnen

Der erste Fehler ist, Kaufnebenkosten zu vergessen. Für die Rendite zählt die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten, nicht nur der Kaufpreis. Bei 350.000 € Kaufpreis und 10 % Nebenkosten werden 385.000,00 € angesetzt. Dadurch fällt die Objektrendite niedriger aus, als wenn du nur auf den Kaufpreis schaust.

Der zweite Fehler ist, nur mit Bruttomiete zu rechnen. Entscheidend ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten. Im Beispiel mit 24.000 € Mieteinnahmen und 3.000 € Kosten bleiben 21.000,00 € Reinertrag. Bei 5 % Sollzins und 200.000 € Eigenkapital ergibt sich trotz hoher Miete nur 1,54 % Eigenkapitalrendite vor Steuern.

Der dritte Fehler ist, maximale Eigenkapitalrendite automatisch als bestes Ziel zu sehen. Sehr wenig Eigenkapital kann die Rendite stark hebeln, wenn alles passt. Gleichzeitig steigt die Abhängigkeit von Zins, Mietausfall, Instandhaltung und Anschlussfinanzierung. Bei 90 % Fremdkapitalquote zeigt das Rendite-Objekt 16,04 % vor Steuern. Bei ungünstigem Zins oder niedriger Objektrendite kann derselbe Hebel ins Minus drehen.

Der vierte Fehler betrifft die AfA. Abschreiben kannst du nur den Gebäudeanteil, nicht den Boden. Der Gebäudewert und der gewählte AfA-Satz beeinflussen die steuerlichen Einkünfte, aber nicht den tatsächlichen Kontostand. Bei der Neubauimmobilie mit 450.000 € Kaufpreis, 10 % Nebenkosten, 135.000 € Eigenkapital und 3 % AfA liegt die Eigenkapitalrendite vor Steuern nur bei 0,18 %, nach Steuern aber bei 3,14 %. Der Cashflow pro Monat vor Steuern beträgt trotzdem -590,00 €.

Wenn du mehrere Immobilien hältst oder kaufen willst, reicht der Blick auf eine einzelne Eigenkapitalrendite irgendwann nicht mehr. Dann zählen Liquiditätsreserve, Zinsbindung, Klumpenrisiko, Modernisierung, Steuerlast und die Frage, wie stark dein Gesamtvermögen vom Immobilienmarkt abhängt.