Immobilienbewertung

Immobilienwert berechnen: Welches Verfahren passt?

Wenn du den Immobilienwert berechnen willst, hängt die passende Methode zuerst von der Nutzung und vom Objekt ab. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist meist das Sachwertverfahren naheliegend. Dabei stehen Bodenwert, Gebäudekosten, Alter, Restnutzungsdauer und Marktanpassung im Vordergrund. Für vermietete Häuser zählt dagegen, welcher Ertrag dauerhaft erzielbar ist. Dann ist das Ertragswertverfahren die passendere Sicht. Bei Eigentumswohnungen wird häufig der Vergleichswert genutzt, wenn belastbare Vergleichspreise je m² Wohnfläche vorliegen.

Wähle im Rechner das Bewertungsverfahren und trage die Werte ein, die du aus Unterlagen, Marktbericht, Bodenrichtwert und Objektbeschreibung kennst.

Die Verfahren können deutlich unterschiedliche Ergebnisse liefern, weil sie verschiedene Fragen beantworten. Der Sachwert fragt: Was kosten Boden und Gebäude rechnerisch unter Berücksichtigung von Alter und Ausstattung? Der Ertragswert fragt: Welcher Wert ergibt sich aus Miete, Kosten, Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer? Der Vergleichswert fragt: Was zahlen Käufer für ähnliche Flächen in ähnlicher Lage?

Für eine rechtssichere Verkehrswertermittlung reicht eine Modellrechnung nicht aus. Schäden, Rechte, Baulasten, nicht genehmigte Flächen, besondere Lagequalitäten oder ein ungewöhnlicher Zuschnitt können den Wert verändern. Der Rechner hilft dir, die Größenordnung und die Stellschrauben zu verstehen.

So funktioniert das Sachwertverfahren beim Hauswert berechnen

Im Sachwertverfahren wird zuerst der Bodenwert ermittelt. Danach werden die heutigen Herstellungskosten des Gebäudes angesetzt, über die Restnutzungsdauer altersgemindert und um Außenanlagen ergänzt. Am Ende kommt der Sachwertfaktor dazu. Dieser Faktor ist die Marktanpassung: Er verbindet den rechnerischen Sachwert mit dem tatsächlichen Kaufpreisniveau vor Ort.

Die Formel in Worten lautet: Normalherstellungskosten nach NHK 2010 mal Brutto-Grundfläche mal Baupreisindex, geteilt durch 100, mal Regionalfaktor. Daraus entstehen die Herstellungskosten heute. Diese werden mit Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer altersgemindert. Dazu kommen Außenanlagen und Bodenwert. Anschließend wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert.

Beispiel: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück und 300 €/m² Bodenrichtwert hat einen Bodenwert von 180.000 €. Das Gebäude ist Baujahr 1.995, hat ein Gebäudealter von 31 Jahre und bei kleinen Modernisierungen eine Restnutzungsdauer von 49,0 Jahre. Für den Gebäudetyp Typ 1.01 und Standardstufe 3 liegt der Kostenkennwert NHK 2010 bei 835 €. Mit Baupreisindex 198,2 wird daraus ein Kostenkennwert heute von 1.655 €.

Aus 250 m² Brutto-Grundfläche ergeben sich Herstellungskosten Neubau heute von 413.743 €. Nach Alterswertminderung von 38,8 % bleibt ein Gebäudesachwert von 253.417 €. Die Außenanlagen werden mit 10.137 € angesetzt. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 443.554 €. Bei Sachwertfaktor 1 bleibt der geschätzte Immobilienwert ebenfalls 443.554 €.

Gerade der Sachwertfaktor ist keine Nebensache. Beim gleichen Beispiel führt Sachwertfaktor 0,80 zu 354.843 €, Sachwertfaktor 1,10 zu 487.909 € und Sachwertfaktor 1,30 zu 576.620 €. Ohne örtlichen Sachwertfaktor bleibt der Wert deshalb eher eine technische Näherung als ein Marktwert.

Ertragswert Immobilie: Miete, Bodenwert und Liegenschaftszins richtig einordnen

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Objekte. Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Aus dem Reinertrag wird anschließend die Bodenwertverzinsung herausgerechnet, weil der Boden separat bewertet wird. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Barwertfaktor vervielfältigt und danach wieder mit dem Bodenwert addiert.

Ein Mehrfamilienhaus mit 420 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück, 350 €/m² Bodenrichtwert und 42.000 €/Jahr Jahresnettokaltmiete zeigt den Ablauf gut. Der Bodenwert beträgt 245.000 €. Die Bewirtschaftungskosten pro Jahr liegen bei 9.714,00 €, der Reinertrag pro Jahr bei 32.286,00 €. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 % ergibt sich eine Bodenwertverzinsung pro Jahr von 8.575,00 €. Der Gebäudereinertrag pro Jahr liegt damit bei 23.711,00 €. Mit Barwertfaktor 21,39 entsteht ein Gebäudeertragswert von 507.289 €. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich ein geschätzter Immobilienwert von 752.289 €.

Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die marktübliche Renditeerwartung für vergleichbare Grundstücke. Ein niedriger Zinssatz erhöht den Ertragswert, ein höherer Zinssatz senkt ihn. Im genannten Beispiel läge der Wert bei Liegenschaftszins 2,5 % bei 903.250 €, bei 3 % bei 822.592 €, bei 4 % bei 690.793 € und bei 4,5 % bei 636.806 €.

Ein Sonderfall entsteht, wenn der Boden sehr wertvoll ist und die Miete niedrig ausfällt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 18.000 €/Jahr Jahresnettokaltmiete, Bodenwert 357.000 € und Liegenschaftszinssatz 4 % ist die Bodenwertverzinsung pro Jahr mit 14.280,00 € höher als der Reinertrag pro Jahr von 10.573,00 €. Der Gebäudereinertrag wird dann -3.707,00 €, der Gebäudeertragswert -82.533 €. Der geschätzte Immobilienwert liegt trotzdem bei 274.467 €, weil der Bodenwert den negativen Gebäudeanteil übersteigt. Das ist ein Hinweis, die Miete, den Bodenwert und die wirtschaftliche Nutzung besonders kritisch zu prüfen.

Vergleichswertverfahren: Immobilienwert berechnen mit €/m²

Das Vergleichswertverfahren ist am direktesten, wenn du einen passenden Vergleichspreis je m² Wohnfläche hast. Die Rechnung lautet: Wohnfläche mal Vergleichspreis je m², danach Zu- oder Abschlag für Lage und Zustand. Das Ergebnis hängt stark davon ab, ob der Vergleich wirklich passt. Eine sanierte Wohnung in gefragter Lage ist nicht dasselbe wie eine ähnliche Fläche mit Instandhaltungsstau oder ungünstigem Zuschnitt.

Bei einer Eigentumswohnung mit 75 m² und 4.200 €/m² ergibt die Rechnung zunächst 315.000 €. Mit Anpassung -5 % liegt der geschätzte Immobilienwert bei 299.250 €, der Wert je m² Wohnfläche bei 3.990 €.

Weitere Beispiele zeigen die Spannweite: Eine Eigentumswohnung mit 82 m², 4.800 €/m² und -5 % liegt bei 373.920 €. Eine Immobilie mit 140 m², 3.200 €/m² und 8 % Aufschlag liegt bei 483.840 €. Ein Haus mit 180 m², 5.500 €/m² und -12 % Abschlag liegt bei 871.200 €.

Der Vergleichswert wirkt einfach, ist aber nur so gut wie die Vergleichsdaten. Achte darauf, dass Objektart, Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Ausstattung ähnlich sind. Ein pauschaler €/m²-Wert aus einer anderen Lage kann den Wert klar verfehlen. Auch Sondernutzungsrechte, Modernisierungen, Balkone, Stellplätze oder ein hoher Reparaturbedarf können einen Zu- oder Abschlag rechtfertigen.

Typische Fehler beim Verkehrswert berechnen

Viele Fehlbewertungen entstehen nicht durch die Formel, sondern durch falsche Eingaben. Besonders häufig wird Wohnfläche mit Brutto-Grundfläche verwechselt. Die Wohnfläche beschreibt die nutzbare Wohnfläche, die Brutto-Grundfläche umfasst beim Sachwertverfahren die Flächen nach Gebäudeaußenmaßen. Wenn du hier zu niedrig oder zu hoch ansetzt, verschiebt sich der Gebäudesachwert spürbar.

Auch der Bodenwert wird oft unterschätzt. Er ergibt sich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Im Beispiel mit 600 m² und 300 €/m² beträgt der Bodenwert 180.000 € und der Bodenwertanteil 40,6 %. Bei einem Reihenmittelhaus mit 250 m² Grundstück liegt der Bodenwert bei 75.000 €, der Bodenwertanteil aber bei 50,5 %. Ein hoher Bodenwertanteil bedeutet: Der Grundstückswert prägt das Ergebnis stark.

Beim Sachwert ist die Modernisierung wichtig, weil sie die Restnutzungsdauer beeinflusst. Ein Reihenmittelhaus Baujahr 1.975 mit nicht modernisiertem Zustand kommt im Beispiel auf 28,8 Jahre Restnutzungsdauer, 64 % Alterswertminderung und 126.271 € geschätzten Immobilienwert. Ein jüngeres oder stärker modernisiertes Objekt kann dadurch deutlich anders bewertet werden.

Reparaturstau solltest du nicht ignorieren. In einem Beispiel mit 150 m² Wohnfläche, 650 m² Grundstück und Baujahr 1.990 liegt der vorläufige Sachwert bei 422.814 €. Nach Abzug für Schäden, Reparaturstau und Rechte von 25.000 € ergibt sich ein geschätzter Immobilienwert von 397.814 €. Solche Abzüge sind keine pauschale Schätzung, sondern sollten aus konkreten Mängeln, Angeboten oder Gutachten abgeleitet werden.

Nutze das Ergebnis daher als strukturierte Orientierung. Für Verkauf, Finanzierung, Erbe, Scheidung oder steuerliche Fragen kann ein qualifiziertes Gutachten sinnvoll sein, weil dort Unterlagen, Ortsbesichtigung und rechtliche Besonderheiten einbezogen werden.