Erbbaurecht-Rechner

Wie kannst du den Erbbauzins berechnen?

Der Erbbauzins ist die laufende Zahlung dafür, dass du ein Grundstück nutzt, ohne es zu kaufen. Ausgangspunkt ist der Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenwert je m². Darauf wird der vereinbarte Erbbauzinssatz angewendet.

Die Formel in Worten lautet: Fläche mal Bodenwert je m² mal Erbbauzinssatz ergibt den Erbbauzins pro Jahr. Der Monatsbetrag ist der Jahresbetrag auf den Monat verteilt.

Beispiel: Bei 600 m², 350 €/m² Bodenwert und 4 % pro Jahr ergibt sich ein Bodenwert von 210.000 €. Darauf wird der Zinssatz angewendet: 210.000 € × 4 % = 8.400,00 € im Jahr. Das entspricht 700,00 € pro Monat.

Im Rechner gibst du Fläche, Bodenwert, Erbbauzinssatz, Laufzeit, Wertsicherung, Bundesland und die Vergleichswerte für den Grundstückskauf ein.

Wichtig ist die Trennung zwischen Boden und Gebäude. Der Erbbauzins bezieht sich auf den Bodenwert, nicht auf den Wert des Hauses. Wenn du ein Haus im Erbbaurecht kaufst, zahlst du also den Kaufpreis für das Gebäude und zusätzlich den laufenden Erbbauzins für das Grundstück.

Erbbauzins Höhe: was Fläche, Bodenwert und Zinssatz bewirken

Die Erbbauzins Höhe reagiert sehr direkt auf die Eingaben. Ein hoher Bodenwert oder ein höherer Zinssatz erhöhen den Jahresbetrag sofort. Die Grundstücksgröße wirkt genauso: Bei gleichem Bodenwert je m² kostet ein größeres Grundstück mehr.

Ein paar Beispiele zeigen die Größenordnung:

Eingaben	Erbbauzins pro Monat	Erbbauzins pro Jahr
500 m², 300 €/m², 3 % pro Jahr	375,00 €	4.500,00 €
1.000 m², 250 €/m², 2,5 % pro Jahr	520,83 €	6.250,00 €
250 m², 600 €/m², 5 % pro Jahr	625,00 €	7.500,00 €
800 m², 450 €/m², 4,5 % pro Jahr	1.350,00 €	16.200,00 €

Der Zinssatz wirkt dabei genauso stark wie der Bodenwert. Ein kleineres Grundstück kann teurer sein als ein größeres, wenn der Bodenwert je m² deutlich höher ist. Das siehst du am Beispiel mit 250 m² und 600 €/m²: Trotz kleiner Fläche liegt der Jahresbetrag bei 7.500,00 €.

Für die Einordnung hilft der Bodenwert insgesamt. Bei 500 m² und 300 €/m² beträgt der Bodenwert 150.000 €. Bei 800 m² und 450 €/m² sind es 360.000 €. Der Erbbauzins ist also kein pauschaler Mietbetrag für ein Grundstück, sondern eine Verzinsung des zugrunde gelegten Bodenwerts.

Erbbaurecht oder kaufen: der Vergleich hängt stark vom Zeitraum ab

Ob Erbbaurecht oder Kaufen günstiger ist, entscheidet sich nicht allein am Startbetrag. Der Erbbauzins fällt laufend an. Beim Kauf bindest du Kapital oder zahlst Finanzierungskosten, besitzt dafür aber den Boden und profitierst vom Wertzuwachs, wenn er eintritt.

Im Beispiel mit 600 m², 350 €/m², 4 % pro Jahr, 30 Jahre Vergleichszeitraum, 3,8 % Zins für den Grundstückskauf und 2 % Bodenwertsteigerung liegen die Kosten des Erbbaurechts im Zeitraum bei 346.249 €. Der Kauf liegt nach Wertzuwachs bei 103.774 €. In dieser Rechnung ist der Kauf 242.475 € günstiger und wird ab Jahr 2 günstiger.

Die zeitliche Entwicklung zeigt, warum der Blick auf den gesamten Zeitraum nötig ist:

Jahr	Erbbaurecht	Kauf	Erbbauzins im Jahr
1	20.602 €	20.640 €	8.400 €
2	29.002 €	24.953 €	8.400 €
28	317.573 €	101.350 €	14.337,85 €
30	346.249 €	103.774 €	14.337,85 €

Das ist keine allgemeine Aussage für jeden Vertrag. Andere Grundstückspreise, andere Laufzeiten, ein niedriger Erbbauzinssatz oder ein anderer Finanzierungszins können die Rechnung verschieben. Auch die Vertragsbedingungen zählen: Heimfall, Verlängerung, Entschädigung für Gebäude und die konkrete Anpassungsklausel können finanziell stärker wirken als der erste Monatsbetrag vermuten lässt.

Erbbaurecht Grunderwerbsteuer: warum der Vervielfältiger zählt

Beim Erbbaurecht wird die Grunderwerbsteuer nicht einfach auf den vollen Bodenwert gerechnet. Maßgeblich ist der kapitalisierte Erbbauzins. Dafür wird der Jahreszins mit einem Vervielfältiger aus Anlage 9a BewG multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt von der Laufzeit ab und basiert auf dem Mittel aus vor- und nachschüssigem Rentenbarwert bei 5,5 %.

Beispiel Nordrhein-Westfalen: Bei 8.400,00 € Erbbauzins im Jahr und 99 Jahre Laufzeit gilt der Vervielfältiger 18,589. Daraus ergibt sich ein kapitalisierter Wert von 156.147,60 €. Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer beträgt die Steuer für das Erbbaurecht 10.149 €. Beim Kauf des Grundstücks wären es in derselben Rechnung 13.650 €.

Die Laufzeit kann die Steuer verändern. Bei 50 Jahre Laufzeit beträgt der Vervielfältiger 17,397. In der passenden Rechnung mit denselben Grundwerten liegt die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht bei 9.498 € statt 10.149 €.

Auch das Bundesland macht einen Unterschied. Für ein Grundstück mit 700 m², 400 €/m² und 4 % pro Jahr ergibt sich in Bayern ein Jahreszins von 11.200,00 €. Bei 99 Jahre Laufzeit und 3,5 % Grunderwerbsteuer beträgt die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht 7.286 €. Beim Kauf desselben Grundstücks wären es 9.800 €.

Typische Fehler beim Erbbauzins berechnen

Ein häufiger Fehler ist, nur auf den monatlichen Erbbauzins zu schauen. Der Startbetrag kann tragbar wirken, während die Summe über den Vergleichszeitraum stark steigt. Im Beispiel mit 600 m², 350 €/m² und 4 % pro Jahr beginnt der Erbbauzins bei 8.400,00 € im Jahr. Mit 2 % Wertsicherung liegt er am Ende des Zeitraums bei 14.337,85 €. Bei 3 % Wertsicherung steigt er auf 18.658,83 €.

Achte auch darauf, ob die Anpassungsklausel wirklich zur Rechnung passt. Bei Wohngebäuden ist eine Anpassung frühestens alle 3 Jahre vorgesehen. Der Rechner bildet eine Modellrechnung ab. Der konkrete Vertrag kann anders formuliert sein, etwa bei Index, Anpassungsrhythmus oder Begrenzungen.

Weitere Praxispunkte:

• Bodenwert und Gebäudewert nicht vermischen. Für den Erbbauzins zählt der Bodenwert.
• Restlaufzeit prüfen. Bei 60 Jahre Laufzeit beträgt der Vervielfältiger 17,930, bei 99 Jahre 18,589.
• Nebenkosten nicht ausblenden. Im Beispiel liegen Notar und Grundbuch beim Erbbaurecht bei 2.053,18 €, beim Kauf bei 2.592,84 €.
• Den Kaufvergleich nicht ohne Wertzuwachs lesen. Der Boden gehört beim Erbbaurecht weiterhin dem Erbbaurechtsgeber.

Bei Steuer- und Rechtsfragen ersetzt die Rechnung keine Prüfung deines Vertrags. Besonders bei älteren Erbbaurechten, Hauskauf mit Restlaufzeit oder geplanter Verlängerung solltest du die Vertragsklauseln genau lesen und bei Bedarf fachlich prüfen lassen.