Vermessungskosten

Was bedeutet vermessung kosten bei Hausbau, Grenze und Teilung?

Vermessungskosten sind bei amtlichen Vermessungen keine frei verhandelbaren Preise. Für Nordrhein-Westfalen werden sie nach dem Kostentarif berechnet. Das macht die Rechnung vergleichsweise klar: Je nach Vermessungsart zählen andere Merkmale, etwa Brutto-Grundfläche, Gebäudeart, Bodenrichtwert, Grenzpunkte oder neue Flurstücke.

Wenn du ein anderes Bundesland auswählst, liefert die Rechnung eine Orientierung nach dem NRW-Tarif. Das passt gut, um Größenordnungen zu vergleichen. Für die verbindliche Rechnung gilt aber die Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslands.

Ein weiterer Punkt ist, wer die Vermessung ausführt. Beim Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur kommt 19 % Umsatzsteuer hinzu. Beim Katasteramt wird diese Umsatzsteuer in der Rechnung nicht in gleicher Weise ausgewiesen. Die zugrunde liegenden Gebührenpositionen sind aber tariflich geregelt.

Du wählst oben die Vermessungsart und gibst die passenden Daten wie BGF, Grenzpunkte, Flächen oder Bodenrichtwert ein.

Wie werden Gebäudeeinmessung Kosten berechnet?

Bei der Gebäudeeinmessung geht es um das fertig errichtete Gebäude. Die Behörde übernimmt die Lage und Geometrie ins Liegenschaftskataster. Maßgeblich ist nicht die Wohnfläche, sondern die Brutto-Grundfläche. Die ist oft deutlich größer, weil sie nach Außenmaßen und über alle Grundrissebenen ermittelt wird.

Die Rechnung läuft in Worten so: Zuerst wird aus Brutto-Grundfläche und Normalherstellungskosten je m² eine Gebührenbasis gebildet. Dazu kommt bei Bedarf die Garage mit einem eigenen Ansatz. Aus dieser Gebührenbasis ergibt sich die Gebäudestufe im Tarif. Dazu kommt die Grundaufwandspauschale.

Beispiel Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen: Für ein Einfamilienhaus mit Keller, EG und ausgebautem Dach werden 200 m² BGF und 1.005 €/m² angesetzt. Daraus ergeben sich Normalherstellungskosten von 201.000,00 €. Die Gebühren der Vermessungsstelle betragen netto 1.160,00 €. Beim ÖbVI kommen 220,40 € Umsatzsteuer hinzu. Damit liegt die Rechnung bei 1.380,40 €.

Dass verschiedene Häuser denselben Betrag ergeben können, liegt an den Stufen im Tarif. Ein Einfamilienhaus mit 180 m² BGF und 20 m² Garage kommt bei 190.600,00 € Gebührenbasis ebenfalls auf 1.380,40 €. Auch eine Doppelhaushälfte mit 110 m² BGF und 15 m² Garage liegt bei 121.675,00 € Gebührenbasis bei 1.380,40 €.

Amtlicher Lageplan Kosten: warum BGF, Grundstück und Grenzpunkte zählen

Der amtliche Lageplan wird meist für den Bauantrag gebraucht. Er ist umfangreicher als eine einfache Skizze, weil er das Grundstück, das geplante Bauvorhaben und je nach Fall untersuchte Grenzen verbindet. Deshalb wirken hier mehrere Eingaben zusammen.

Ein Beispiel zeigt die Größenordnung: Bei 650 m² Grundstück, 220 m² BGF, 110 m² überbauter Fläche, 4 Grenzpunkten und 320 €/m² Bodenrichtwert entstehen 5.291,93 € Gesamtkosten. Die Gebühren der Vermessungsstelle betragen netto 4.447,00 €, die Umsatzsteuer 844,93 €. Der Wertfaktor liegt bei 1,6, die Normalherstellungskosten bei 243.100,00 €.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 300 m² BGF, 800 m² Grundstück, 180 m² überbauter Fläche und 6 Grenzpunkten ergibt die Rechnung 6.243,93 €. Hier liegen die Gebühren netto bei 5.247,00 €, die Umsatzsteuer bei 996,93 €. Die Normalherstellungskosten betragen 295.500,00 €.

Du siehst daran: Beim Lageplan kann ein zusätzlicher Grenzpunkt spürbar sein, weil untersuchte Grenzpunkte gesondert berücksichtigt werden. Gleichzeitig zählt die Gebäudeart über die Normalherstellungskosten. Ein Reihenmittelhaus mit 160 m² BGF, 500 m² Grundstück, 95 m² überbauter Fläche und 3 Grenzpunkten liegt im Beispiel bei 4.481,78 €.

Grenzvermessung Kosten: Grenzpunkte und Bodenrichtwert richtig einordnen

Bei einer Grenzvermessung wird die Grenze amtlich festgestellt oder abgemarkt. Die Anzahl der Grenzpunkte ist deshalb ein zentraler Kostentreiber. Ein rechteckiges Grundstück hat typischerweise 4 Eckpunkte. Kommen Knicke oder zusätzliche Grenzpunkte hinzu, steigt die Gebühr.

Auch der Bodenrichtwert wirkt über den Wertfaktor. Die Stufen sind im Rechner hinterlegt: bis 80 €/m² gilt 1,0, bis 200 €/m² gilt 1,3, bis 500 €/m² gilt 1,6, darüber gilt 1,9. Bei 250 €/m² ergibt sich also der Wertfaktor 1,6.

Für eine Grenzvermessung zur Abmarkung von 4 Grenzpunkten bei 250 €/m² zeigt die Rechnung 2.951,20 €. Davon entfallen 2.480,00 € auf die Gebühren der Vermessungsstelle und 471,20 € auf Umsatzsteuer.

Eine Grenzanzeige ist etwas anderes als eine Grenzvermessung. Dabei werden vorhandene Grenzpunkte nur gezeigt, ohne Grenztermin und ohne Katasteränderung. Für 6 Grenzpunkte bei 400 €/m² ergeben sich im Beispiel 3.308,20 €, mit 2.780,00 € netto und 528,20 € Umsatzsteuer.

Grenzpunkte	BRW 60 €/m²	BRW 150 €/m²	BRW 300 €/m²	BRW 600 €/m²
4	2.237 €	2.594 €	2.951 €	3.308 €
6	2.832 €	3.368 €	3.903 €	4.439 €
8	3.427 €	4.141 €	4.855 €	5.569 €

Teilungsvermessung Kosten: das größte neue Flurstück wird anders behandelt

Bei der Teilungsvermessung entstehen neue Flurstücke. Die Rechnung unterscheidet dabei die neuen Flächen. Das größte neue Flurstück bleibt bei der Flurstücksgebühr gebührenfrei, die übrigen neuen Flurstücke werden berechnet. Zusätzlich fällt die Katasterfortführung an.

Ein Beispiel: Ein Grundstück wird in 650 m² und 450 m² geteilt. Bei 180 €/m² Bodenrichtwert beträgt der Wertfaktor 1,3. Die Vermessungsstelle berechnet netto 2.869,00 €, die Umsatzsteuer beträgt 545,11 €, die Katasterfortführung 824,70 €. Insgesamt ergeben sich 4.238,81 €.

Wenn aus einem Grundstück zwei Flurstücke mit 600 m² und 400 m² entstehen und 2 zusätzliche Grenzpunkte beantragt werden, steigt die Rechnung auf 5.874,72 €. Die Gebühren der Vermessungsstelle betragen netto 4.128,00 €, die Umsatzsteuer 784,32 € und die Katasterfortführung 962,40 €. Der Wertfaktor liegt bei 1,6.

Bei drei neuen Flurstücken mit 500 m², 300 m² und 200 m² ergibt sich im Beispiel 7.202,42 €. Das zeigt: Mehr neue Flurstücke können stärker ins Gewicht fallen als eine einzelne Abtrennung.

Typische Fehler bei vermessung kosten vermeiden

Viele falsche Ergebnisse entstehen nicht durch die Formel, sondern durch unpassende Eingaben. Prüfe vor allem diese Punkte:

• Wohnfläche statt BGF: Für die Gebäudeeinmessung zählt die Brutto-Grundfläche, nicht die Wohnfläche. Keller, Geschosse und Außenmaße können die BGF deutlich erhöhen.
• Garage vergessen: Wird die Garage zusammen mit dem Haus eingemessen, gehört ihre BGF in die Rechnung.
• Grenzanzeige mit Grenzvermessung verwechselt: Eine Grenzanzeige zeigt vorhandene Punkte. Eine Grenzvermessung mit Abmarkung ist amtlich weitergehend.
• Grenzpunkte zu niedrig geschätzt: Ein Grundstück mit Knicken hat mehr relevante Punkte als ein einfaches Rechteck.
• Bodenrichtwert falsch eingegeben: Der Wert beeinflusst den Wertfaktor. Wenn kein Bodenrichtwert vorhanden ist, ist im Rechner 0 vorgesehen.
• Bundesland überbewertet: Die Rechnung orientiert sich am NRW-Tarif. Andere Länder können eigene Gebührenordnungen verwenden.

Praktisch ist: Für eine erste Kostenschätzung reichen oft die Bauunterlagen, der Lageplanentwurf und die geplante Teilungsfläche. Für die spätere Abrechnung zählen aber die tatsächlich beauftragte Leistung und die amtlich maßgeblichen Daten.