GRZ/GFZ-Rechner

Was sind GRZ und GFZ?

GRZ und GFZ beantworten zwei unterschiedliche Fragen. Die Grundflächenzahl zeigt, wie viel Grundstücksfläche durch das Hauptgebäude überbaut wird. Maßgeblich sind dabei die Außenmaße des Gebäudes. Erker, Wintergarten und eine überdachte Terrasse gehören zur überbauten Grundfläche, wenn sie baulich dazugehören.

Die Geschossflächenzahl bezieht sich dagegen auf die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse. Ein Haus kann also bei niedriger GRZ trotzdem eine höhere GFZ haben, wenn es mehrere Vollgeschosse hat. Keller und Dachgeschoss zählen nur dann mit, wenn sie nach Landesrecht als Vollgeschosse gelten.

Wichtig ist auch die zweite GRZ-Betrachtung: Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen werden bei der GRZ mit betrachtet, dürfen die zulässige Grundfläche aber nach § 19 Abs. 4 BauNVO überschreiten. Deshalb unterscheidet die Rechnung zwischen der GRZ des Hauptgebäudes und der GRZ inkl. Nebenanlagen.

So kannst du GRZ und GFZ berechnen

Du gibst Grundstücksfläche, überbaute Grundfläche, Nebenanlagen und Geschossfläche ein - der Rechner zeigt dir daraus GRZ, GFZ und die Prüfung gegen die angesetzten Grenzwerte.

Die Rechnung ist einfach: Die GRZ ist die überbaute Grundfläche geteilt durch die Grundstücksfläche. Die GFZ ist die Geschossfläche aller Vollgeschosse geteilt durch die Grundstücksfläche. Die zulässige Grundfläche ergibt sich aus GRZ mal Grundstücksfläche, die zulässige Geschossfläche aus GFZ mal Grundstücksfläche.

Beispiel: Bei einem Grundstück mit 600 m², einem Haus mit 180 m² Grundfläche und 300 m² Geschossfläche lautet die Rechnung:

• GRZ = 180 m² ÷ 600 m² = 0,30
• GFZ = 300 m² ÷ 600 m² = 0,50
• Zulässig im Allgemeinen Wohngebiet: 0,40 × 600 m² = 240,0 m² Grundfläche
• Zulässige Geschossfläche: 1,20 × 600 m² = 720,0 m²

In diesem Beispiel bleiben beim Hauptgebäude noch 60,0 m² bebaubare Grundfläche und 420,0 m² mögliche Geschossfläche.

Was bedeutet GRZ 0,4 bei der bebaubaren Fläche?

GRZ 0,4 heißt: Die zulässige Grundfläche des Hauptgebäudes entspricht dem angegebenen Anteil der Grundstücksfläche. Für ein Grundstück mit 700 m² im Allgemeinen Wohngebiet ergibt die Rechnung eine zulässige Grundfläche für das Hauptgebäude von 280,0 m². Mit Garagen und Nebenanlagen sind 420,0 m² möglich, wenn die Voraussetzungen der GRZ II greifen. Die geschätzte mögliche Wohnfläche liegt in diesem Beispiel bei 420 m², begrenzt wird die Rechnung durch die Zahl der Vollgeschosse.

Bei 1.000 m² im Reinen Wohngebiet mit GRZ 0,4 und 2 Vollgeschossen sind 400,0 m² Hauptgebäude zulässig. Inklusive Garagen und Nebenanlagen zeigt die Rechnung 600,0 m². Die zulässige Geschossfläche liegt bei 800,0 m², die geschätzte Wohnfläche bei 600 m².

Der Unterschied ist wichtig: Die GRZ begrenzt die Fläche am Boden. Die GFZ und die Zahl der Vollgeschosse bestimmen, wie viel Geschossfläche daraus tatsächlich werden kann.

GRZ- und GFZ-Werte nach Baugebiet richtig einordnen

Wenn im Bebauungsplan konkrete Werte stehen, sind diese Werte für dein Grundstück maßgeblich. Fehlen sie, können die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO helfen. Sie unterscheiden sich je nach Baugebiet deutlich.

Ein Allgemeines Wohngebiet wird im Rechner mit GRZ 0,4 und GFZ 1,2 angesetzt. Das gleiche gilt für ein Reines Wohngebiet. Ein Mischgebiet wird mit GRZ 0,6 und GFZ 1,2 angesetzt. Im Beispiel mit 600 m² Grundstück im Mischgebiet ergibt das 360,0 m² zulässige Grundfläche, 480,0 m² inklusive Nebenanlagen und 720,0 m² zulässige Geschossfläche. Die geschätzte Wohnfläche beträgt dort 540 m².

Im Gewerbegebiet liegt der angesetzte Orientierungswert bei GRZ 0,8 und GFZ 2,4. Bei 400 m² Grundstück sind 320,0 m² Hauptgebäude möglich. Inklusive Nebenanlagen bleibt es in diesem Beispiel ebenfalls bei 320,0 m², weil die Grenze bereits erreicht ist. Im Kerngebiet zeigt ein Beispiel mit 900 m² Grundstück, 540 m² überbauter Fläche und 1.800 m² Geschossfläche eine GRZ von 0,60 und eine GFZ von 2,00.

Typische Fehler beim Grundflächenzahl berechnen

Der häufigste Fehler ist, nur das Wohnhaus anzusetzen und befestigte oder bauliche Nebenflächen zu vergessen. Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen und auch Tiefgaragen können bei der GRZ II mitzählen. Ein Beispiel zeigt den Effekt: Bei 600 m² Grundstück, 180 m² Hausgrundfläche und 60 m² Garagen, Stellplätzen oder Nebenanlagen bleibt die GRZ des Hauptgebäudes bei 0,30. Die GRZ inkl. Nebenanlagen steigt aber auf 0,40.

Ein weiterer Fehler ist die Verwechslung von Wohnfläche und Geschossfläche. Die GFZ rechnet mit der Geschossfläche der Vollgeschosse, nicht mit der später vermietbaren oder bewohnbaren Wohnfläche. Deshalb kann die Wohnfläche nur geschätzt werden. Im Neubau-Beispiel mit 500 m² Grundstück, GRZ 0,3 und GFZ 0,6 ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 300,0 m² und eine geschätzte Wohnfläche von 225 m².

Prüfe außerdem, ob dein Grundstück vollständig als Bauland zählt. Maßgeblich ist die Fläche im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie. Bei Unsicherheit ist der Bebauungsplan wichtiger als ein allgemeiner Orientierungswert.