Wohnflächenrechner

Was bedeutet Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung trennt zwischen Grundfläche und anrechenbarer Wohnfläche. Gemessen wird nicht einfach alles, was am Boden begehbar ist. Entscheidend ist, wie der jeweilige Bereich genutzt werden kann und welche Raumhöhe er hat.

Zur Wohnfläche gehören vor allem die Räume innerhalb der Wohnung. Bei schrägen Decken, Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Wintergarten wird aber nicht immer die volle Fläche angesetzt. Deshalb kann eine Wohnung auf dem Papier weniger Wohnfläche haben, als du beim Ablaufen der Böden als Grundfläche wahrnimmst.

Ein typischer Unterschied: In der Rechnung mit 75 m² voller Höhe, 12 m² Dachschräge und 8 m² Balkon ergibt sich eine Wohnfläche von 83,00 m². Die ungewichtete Grundfläche liegt bei 99,00 m². Der Abstand entsteht, weil die Schrägen nur teilweise zählen, der Balkon nur anteilig zählt und der Bereich unter 1 m Höhe nicht angerechnet wird.

Trage im Rechner die Flächen getrennt nach voller Höhe, Dachschräge, Außenfläche, Wintergarten und möglichen Abzügen ein.

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung?

Die Rechnung läuft in Worten so: Voll nutzbare Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe werden vollständig angesetzt, Abzüge werden davon abgezogen, Dachschrägen mit 1-2 m Höhe zählen zur Hälfte, Balkon und Terrasse meist zu einem Viertel und ein unbeheizter Wintergarten zur Hälfte. Ein beheizter Wintergarten zählt wie ein normaler Raum.

Ein Beispiel mit den Standardwerten:

• Volle Höhe: 75,00 m² werden voll angesetzt.
• Dachschräge mit 1-2 m Höhe: 12,00 m² werden zur Hälfte angesetzt, daraus werden 6,00 m².
• Fläche unter 1 m Höhe: 4,00 m² zählen nicht zur Wohnfläche.
• Balkon oder Terrasse: 8,00 m² werden im Regelfall mit ¼ angesetzt, daraus werden 2,00 m².
• Wintergarten: 0,00 m² kommen hinzu.

Damit ergibt sich: 75,00 m² volle Höhe plus 6,00 m² Dachschräge plus 2,00 m² Balkon/Terrasse plus 0,00 m² Wintergarten. Das Ergebnis der Wohnflächenberechnung ist 83,00 m².

Wichtig ist die Trennung der Flächenarten. Wenn du zuerst alles addierst und danach pauschal kürzt, bekommst du schnell ein falsches Ergebnis. Die Wohnflächenverordnung bewertet jeden Bereich einzeln.

Wie zählt Wohnfläche bei Dachschräge?

Bei der Wohnfläche Dachschräge kommt es auf die lichte Höhe an. Bereiche mit mindestens 2 m Höhe zählen voll. Bereiche mit 1-2 m Höhe zählen zur Hälfte. Bereiche unter 1 m Höhe zählen nicht zur Wohnfläche.

Das sieht man gut bei einer Dachgeschosswohnung mit 52 m² voller Höhe, 18 m² Schräge mit 1-2 m Höhe und 7 m² unter 1 m Höhe. Die Wohnfläche beträgt 61,00 m². Die Grundfläche gesamt liegt bei 77,00 m², also deutlich höher als die anrechenbare Wohnfläche. Der Schrägenanteil macht in der Wohnflächenberechnung nur 9,00 m² aus, die 7,00 m² unter 1 m bleiben außen vor.

Auch bei 60 m² voller Raumhöhe, 10 m² Dachschräge zwischen 1 und 2 m, 5 m² unter 1 m und einem 6 m² Balkon ergibt sich nicht die gesamte Bodenfläche als Wohnfläche. Angerechnet werden 60,00 m² volle Höhe, 5,00 m² Dachschräge und 1,50 m² Balkon. Die Wohnfläche beträgt 66,50 m², obwohl die Grundfläche gesamt 81,00 m² beträgt.

Praxis-Tipp: Miss Dachschrägen nicht nur am Boden, sondern ordne die Flächen nach Höhe. Sonst landen Flächen unter 1 m versehentlich in der Wohnfläche oder die Zone mit 1-2 m wird zu hoch angesetzt.

Balkon Wohnfläche: Wann zählt ¼ und wann ½?

Balkon, Loggia, Terrasse und Dachgarten zählen nach der Wohnflächenverordnung anteilig. Der Regelfall ist ¼. Eine Anrechnung mit ½ ist die obere Grenze und kommt nur in Betracht, wenn der Außenbereich einen besonderen Wohnwert hat. Typische Hinweise können eine gut nutzbare, geschützte oder besonders hochwertige Außenfläche sein. Prüfe dabei auch, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Ein Beispiel: Bei 75 m² voller Höhe, 12 m² Dachschräge mit 1-2 m Höhe und 8 m² Terrasse mit 25 % Anrechnung werden 2,00 m² für die Terrasse berücksichtigt. Zusammen mit 6,00 m² aus der Dachschräge ergibt sich eine Wohnfläche von 83,00 m².

Anders wirkt sich die obere Anrechnung aus: Bei 95 m² voller Höhe und 20 m² Terrasse mit Anrechnung zur Hälfte kommen 10,00 m² Terrasse zur Wohnfläche hinzu. Das Ergebnis beträgt 105,00 m². Die Grundfläche gesamt beträgt 115,00 m², die Differenz Grundfläche zu Wohnfläche 10,00 m².

Häufiger Fehler: Eine Terrasse wird komplett zur Wohnfläche gezählt, weil sie groß oder regelmäßig nutzbar ist. Nach WoFlV ist das nicht der Regelfall. Umgekehrt sollte die Hälfte nicht automatisch angesetzt werden, nur weil der Außenbereich im Exposé attraktiv wirkt.

Wintergarten, Abzüge und Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen

Ein Wintergarten wird unterschiedlich behandelt, je nachdem ob er beheizt ist. Ist er beheizt, zählt er voll. Ist er unbeheizt, zählt er zur Hälfte. Bei 68 m² voller Raumhöhe, 14 m² beheiztem Wintergarten, 12 m² Dachschräge mit 1-2 m Höhe, 4 m² unter 1 m und 8 m² Balkon beträgt die Wohnfläche 90,00 m². Der Wintergarten geht dabei mit 14,00 m² ein.

Bei einem unbeheizten Wintergarten ändert sich die Rechnung deutlich. In einem Beispiel mit 68 m² Grundfläche, 14 m² Wintergarten ohne Heizung und 4 m² Abzügen für Treppen und Schornsteine beträgt die Wohnfläche 79,00 m². Der Wintergarten wird mit 7,00 m² angesetzt, die volle Höhe nach Abzügen mit 64,00 m².

Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage und Abstellraum außerhalb der Wohnung. Auch Treppen mit mehr als 3 Stufen samt Podest sowie bestimmte Schornsteine und Pfeiler werden abgezogen. Maßgeblich sind lichte Maße zwischen den fertigen Wänden, also nicht Rohbaumaße.

Typische Fehler in der Praxis:

• Balkon oder Terrasse voll einrechnen.
• Dachschrägen nicht nach Höhe aufteilen.
• Unbeheizten Wintergarten wie einen beheizten Raum behandeln.
• Keller, Garage oder externe Abstellräume in die Wohnfläche aufnehmen.
• Treppen, Schornsteine oder Pfeiler nicht abziehen, obwohl sie nach WoFlV abziehbar sind.

Wohnfläche im Mietvertrag prüfen

Wenn du die Wohnfläche im Mietvertrag prüfen willst, vergleiche die vereinbarte Fläche mit der nach WoFlV ermittelten Wohnfläche. Bei einer Wohnung mit 62 m² voller Höhe, 10 m² Dachschräge mit 1-2 m Höhe, 3 m² unter 1 m und 6 m² Balkon ergibt sich eine Wohnfläche von 68,50 m². Wenn im Mietvertrag 78 m² stehen, beträgt die Abweichung 12,2 %.

Die Einordnung aus der Rechtsprechung: Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner als vereinbart, liegt ein Mangel vor. Die Miete ist dann im gleichen Verhältnis gemindert. Der Rechner kann dir den rechnerischen Vergleich liefern. Er ersetzt aber keine Prüfung, ob dein Mietvertrag besondere Vereinbarungen enthält oder ob Messwerte streitig sind.

Der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277 ist für viele Missverständnisse verantwortlich. Die Wohnflächenverordnung ist auf anrechenbare Wohnfläche ausgelegt. DIN 277 arbeitet stärker mit Flächen und Raumarten im Gebäude. Deshalb können Werte nach DIN 277 höher wirken als die Wohnfläche nach WoFlV. Für Miete, Exposé und Wohnfläche solltest du immer darauf achten, welche Berechnungsgrundlage genannt wird.