Mietpreisbremse-Rechner

Was prüft der Mietpreisbremse-Rechner?

Der Mietpreisbremse-Rechner prüft, ob deine vereinbarte Nettokaltmiete beim Start des Mietvertrags über der zulässigen Grenze liegt. Maßgeblich sind die ortsübliche Vergleichsmiete, die Wohnfläche und die Frage, ob deine Wohnung in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Dazu kommen mögliche Ausnahmen wie eine höhere Vormiete, ein Modernisierungszuschlag oder ein Neubau-Erstbezug.

Du gibst Bundesland, Gemeinde-Status, Vergleichsmiete, Wohnfläche, Nettokaltmiete und die bekannten Ausnahmen ein. Das Ergebnis zeigt dir die zulässige Nettokaltmiete, eine mögliche monatliche Überzahlung und den Betrag, den du nach einer wirksamen Rüge rechnerisch zurückfordern kannst.

Wichtig ist die richtige Einordnung: Es geht um die Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Eine hohe Warmmiete allein sagt deshalb noch nicht, ob die Mietpreisbremse verletzt ist. Ebenso ersetzt die Rechnung keine rechtliche Prüfung im Streitfall. Gerade bei Modernisierung, Vormiete oder unklarer Wohnfläche kann es auf Nachweise und Details im Mietvertrag ankommen.

Wie funktioniert die Rechnung bei der Mietpreisbremse?

Die Rechnung beginnt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Diese wird um den erlaubten Zuschlag erhöht und anschließend mit der Wohnfläche multipliziert. Falls vor deinem Einzug eine berücksichtigungsfähige Modernisierung stattfand, kann ein Zuschlag hinzukommen. Wenn die Vormiete höher war als diese Grenze, kann stattdessen die höhere Vormiete maßgeblich sein.

In Worten lautet die Formel: Zulässige Miete ist der höhere Wert aus Vergleichsmiete mit Zuschlag und Wohnfläche, gegebenenfalls plus Modernisierungszuschlag, oder der berücksichtigungsfähigen Vormiete. Die Rückforderung ergibt sich aus der monatlichen Differenz zwischen vereinbarter Miete und zulässiger Miete, multipliziert mit den zurückforderbaren Monaten.

Ein Beispiel aus Berlin: Bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 12 €/m² und 65 m² ergibt sich eine zulässige Nettokaltmiete von 858,00 €. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 950 € im Monat. Damit liegen 92,00 € pro Monat über der Grenze. Bei 18 zurückforderbaren Monaten ergibt sich eine Rückforderung bis zur Rüge von 1.656,00 €. Nach einer Senkung entspricht die rechnerische Entlastung 1.104,00 € pro Jahr.

Der Rechenweg zeigt auch, warum schon kleine Unterschiede bei der Vergleichsmiete viel ausmachen können. Wenn der falsche Mietspiegelwert gewählt wird, verschiebt sich die zulässige Miete sofort. Entscheidend sind deshalb Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.

Wann gilt die Mietpreisbremse in deiner Gemeinde?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Sie greift nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festgelegt hat. In Berlin ist ganz Berlin erfasst, die Verordnung gilt bis 31.12.2029. In Bayern sind rund 280 Gemeinden erfasst, unter anderem München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg und Erlangen, ebenfalls bis 31.12.2029. In Baden-Württemberg sind rund 130 Gemeinden genannt, unter anderem Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg, Ulm und Tübingen, bis 2026-12-31.

Andere Länder haben engere oder abweichende Regelungen. In Brandenburg betrifft die Mietpreisbremse rund 40 Gemeinden im Berliner Umland und Potsdam, bis 2029-12-31. In Thüringen gilt sie für Erfurt und Jena, bis 2027-12-31. In Sachsen-Anhalt gibt es keine Verordnung. In Schleswig-Holstein gibt es keine Verordnung, seit 2019 ist sie aufgehoben.

Ein Beispiel zeigt den Unterschied: In Hessen kann eine Miete von 1.200 € im Monat für 55 m² zwar sehr hoch wirken. Wenn die konkrete Gemeinde aber nicht unter die Mietpreisbremse fällt, liefert die Mietpreisbremse selbst keine rechnerische Grenze. Für Hessen sind 49 Gemeinden erfasst, unter anderem Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt und Marburg. Ob deine Wohnung dazugehört, ist also der erste Prüfpunkt.

Auch innerhalb eines Bundeslands reicht der Blick auf die Stadt allein nicht immer. Maßgeblich ist die Verordnung für die konkrete Gemeinde. Wenn du dort nicht erfasst bist, kann der Rechner keine Rückforderung nach Mietpreisbremse berechnen, selbst wenn die Miete deutlich über deinem Bauchgefühl liegt.

Welche Ausnahmen verändern die zulässige Miete?

Die häufigste Ausnahme ist eine höhere Vormiete. Wenn der Vormieter bereits mehr gezahlt hat als die normale Grenze nach Mietspiegel, kann diese Vormiete die zulässige Miete anheben. In München ergibt sich bei 16 €/m² Vergleichsmiete und 55 m² zunächst eine Grenze von 968,00 €. War die Vormiete aber 1.050,00 €, ist dieser höhere Wert maßgeblich. Bei einer vereinbarten Miete von 1.100 € im Monat sind dann 50,00 € pro Monat zu viel und 900,00 € für 18 Monate rechnerisch rückforderbar.

Modernisierung kann ebenfalls eine Rolle spielen. Bei einer Wohnung in Köln mit 11 €/m² Vergleichsmiete und 70 m² beträgt die Vergleichsmiete mit Zuschlag 847,00 €. Wurden vor dem Einzug neue Bäder für 15.000 € eingebaut, zeigt die Rechnung einen Modernisierungszuschlag von 100,00 €. Die zulässige Nettokaltmiete steigt dadurch auf 947,00 €. Bei einer vereinbarten Miete von 1.020 € im Monat bleiben 73,00 € pro Monat zu viel.

Noch genauer wird es, wenn ein Teil der Arbeiten eigentlich Reparatur war. Bei 8.000 € Modernisierungskosten und 2 % Reparaturanteil in Köln ergibt die Rechnung einen Modernisierungszuschlag von 52,27 €. Die zulässige Nettokaltmiete liegt dann bei 910,27 €, bei 950 € vereinbarter Miete sind 39,73 € pro Monat zu viel.

Bestimmte Wohnungen fallen ganz aus der Mietpreisbremse heraus. Bei einem Erstbezug oder einer ersten Vermietung nach dem 01.10.2014 greift die Begrenzung nicht. Das gilt auch bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Dann kann zwar die Verordnung für die Stadt bestehen, die konkrete Wohnung ist aber ausgenommen.

Wie funktioniert die Rückforderung nach einer Rüge?

Eine Rückforderung entsteht nicht allein dadurch, dass die Miete rechnerisch zu hoch ist. Du musst die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter rügen. Der Rechner berücksichtigt deshalb den Mietbeginn, den Zugang der Rüge und ob das Mietverhältnis bei der Rüge schon beendet war.

Im Berliner Beispiel mit 65 m², 950 € Nettokaltmiete und 858,00 € zulässiger Miete beträgt die Überzahlung 92,00 € im Monat. Bei einer Rüge am 2026-09-23 werden 18 Monate berücksichtigt. Daraus ergibt sich eine Rückforderung bis zur Rüge von 1.656,00 €. Die Rüge mit voller Rückforderung ist in dieser Rechnung bis 01.10.2027 möglich.

Bei einer anderen Berliner Rechnung mit 75 m² und 1.400 € Nettokaltmiete liegt die zulässige Nettokaltmiete bei 990,00 €. Die monatliche Überzahlung beträgt 410,00 €. Wird die Rüge am 2026-01-15 zugestellt, sind 10 Monate zurückforderbar und die Rückforderung bis zur Rüge beträgt 4.100,00 €.

Ist das Mietverhältnis bei der Rüge bereits beendet, kann das die Rückforderung im Rechner auf 0,00 € setzen. In der Beispielrechnung bleibt zwar eine rechnerische Überzahlung von 92,00 € pro Monat bestehen, die zurückforderbaren Monate liegen aber bei 0. Gerade deshalb solltest du den Zeitpunkt der Rüge sauber dokumentieren, etwa mit nachweisbarem Zugang.

Typische Fehler beim Mietpreisbremse prüfen

Der erste Fehler ist die falsche Miete. Für die Mietpreisbremse zählt die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Betriebskosten oder Heizkosten gehören nicht in das Feld für die vereinbarte Nettokaltmiete. Wenn du die Warmmiete einträgst, wirkt die Überzahlung zu hoch.

Der zweite Fehler ist ein unpassender Mietspiegelwert. Nimm nicht einfach den Mittelwert, wenn für deine Wohnung ein anderer Einzelwert passt. Baujahr, Lage, Ausstattung und Wohnfläche können den Wert verändern. Eine Wohnung mit 45 m² in Berlin und 13 €/m² Vergleichsmiete hat in der Rechnung eine zulässige Nettokaltmiete von 643,50 €. Bei 650 € Miete sind 6,50 € pro Monat zu viel. Ein kleiner Eingabefehler kann hier den Unterschied zwischen zulässig und überhöht ausmachen.

Der dritte Fehler betrifft die Ausnahmen. Eine bekannte Vormiete solltest du eintragen, weil sie die zulässige Miete erhöhen kann. Dasselbe gilt für Modernisierungskosten der letzten Jahre vor deinem Einzug. Reparaturanteile gehören dabei nicht in voller Höhe zur Modernisierung.

Der vierte Fehler ist die Gemeindeauswahl. Wenn die Mietpreisbremse in deinem Bundesland nur für bestimmte Gemeinden gilt, musst du prüfen, ob deine Gemeinde dazugehört. Eine Großstadt kann erfasst sein, der Nachbarort aber nicht. Und zuletzt: Das Ergebnis ist eine Rechenhilfe. Wenn der Vermieter eine Ausnahme behauptet oder Unterlagen fehlen, entscheidet nicht der Rechner, sondern die rechtliche Bewertung des konkreten Falls.