Mietminderung

Wie wird Mietminderung berechnet?

Die Mietminderung wird in der Rechnung von der Bruttomiete genommen. Gemeint ist die Summe aus Kaltmiete, Betriebskosten ohne Heizung und Heizkostenvorauszahlung. Die Formel lautet in Worten: Bruttomiete mal Prozentzahl der Minderungsquote geteilt durch 100, anschließend mal betroffene Kalendertage geteilt durch die tatsächlichen Kalendertage des jeweiligen Monats. Die Monatsbeträge werden einzeln auf Cent gerundet und addiert.

Ein Beispiel: Bei 800 € Kaltmiete, 120 € Betriebskosten ohne Heizung und 80 € Heizkostenvorauszahlung ergibt sich eine monatliche Bruttomiete von 1.000,00 €. Wird eine berechtigte oder vereinbarte Quote von 10 % angesetzt, beträgt die Minderung je vollem Monat 100,00 €. Für einen vollen September bleibt eine Miete von 900,00 €.

Der Rechner nimmt dir nur die Rechenarbeit ab: Du trägst Miete, Kostenbestandteile, Quote oder Wohnfläche sowie den Zeitraum des Mangels ein.

Mietminderung-Tabelle: Was bedeuten typische Quoten bei 1.000,00 € Bruttomiete?

Eine Mietminderung-Tabelle hilft dir, die Größenordnung einer Quote zu sehen. Sie ersetzt aber keine Prüfung, ob genau diese Quote in deinem Fall berechtigt ist. Der gleiche Prozentsatz kann je nach Mangel, Dauer, Beeinträchtigung und Nachweis zu hoch oder zu niedrig sein.

Für 1.000,00 € monatliche Bruttomiete ergeben sich diese rechnerischen Werte:

Bei 1.200,00 € Bruttomiete und 10 % Quote sind es für einen vollen September 120,00 €. Bei 1.300,00 € Bruttomiete und 20 % Quote für den ganzen September ergibt die Rechnung 260,00 € Minderung und 1.040,00 € verbleibende Miete.

Ein belegter Einzelfall ist BGH VIII ZR 347/04 vom 20.07.2005: Bei 1.288 € Kaltmiete und 194 € Nebenkosten legt das Urteil die gesamte Bruttomiete zugrunde. Mit der dort gerundeten Minderflächenquote von 13,98 % ergeben sich 207,18 € je Monat. Das ist kein allgemeiner Prozentsatz für andere Mängel.

Mietminderung bei Teilmonaten und monatsübergreifenden Mängeln

Ein Mangel dauert nicht immer genau einen vollen Monat. Dann wird nicht einfach der volle Monatsbetrag angesetzt, sondern anteilig nach Kalendermonaten gerechnet. Das ist besonders relevant, wenn der Zeitraum über eine Monatsgrenze läuft.

Bei 1.500,00 € Bruttomiete und 5 % Quote beträgt die Minderung je vollem Monat 75,00 €. Besteht der Mangel nur für 14 von 30 Kalendertagen im September, ergibt sich eine rechnerische Minderung von 35,00 €. Die verbleibende Miete je vollem Monat läge bei 1.425,00 €.

Bei einem monatsübergreifenden Beispiel mit 1.000,00 € Bruttomiete und 20 % Quote beträgt die Minderung je vollem Monat 200,00 €. Vom 20. Januar bis einschließlich 10. Februar 2026, also für 22 betroffene Kalendertage, ergibt sich insgesamt 148,85 €. Der Rechner teilt dabei nach Kalendermonaten auf: 12 Tage in einem Monat mit 31 Kalendertagen ergeben 77,42 €, 10 Tage in einem Monat mit 28 Kalendertagen ergeben 71,43 €.

Darum kann ein Zeitraum mit ähnlicher Länge unterschiedlich ausfallen, wenn er in verschiedene Monate fällt.

Mietminderung Wohnfläche: Wann zählt die Abweichung in m²?

Bei einer zu kleinen Wohnung kann die Wohnfläche die Minderungsquote bestimmen. Dafür muss es aber eine rechtlich verbindliche Flächenvereinbarung geben, und die tatsächliche Wohnfläche muss vergleichbar korrekt berechnet sein. Außerdem muss die Abweichung mehr als 10 % betragen.

Ein klares Beispiel: Vertraglich vereinbart sind 100 m², tatsächlich vorhanden sind 85 m². Die Wohnflächenabweichung beträgt 15 %. Bei 1.000,00 € Bruttomiete ergibt das 150,00 € Minderung für einen vollen September. Die verbleibende Miete je vollem Monat beträgt 850,00 €.

Anders bei 80 m² vereinbarter und 72 m² tatsächlicher Wohnfläche: Die Wohnflächenabweichung liegt bei 10 %. In der Rechnung wird dafür 0 % verwendet, die rechnerische Minderung beträgt 0,00 €, und die Miete bleibt bei 1.000,00 €.

Bei 65 m² vereinbarter Wohnfläche und 52 m² tatsächlicher Wohnfläche ergibt sich eine Wohnflächenabweichung von 20 %. Bei 1.000,00 € Bruttomiete sind das 200,00 € Minderung und 800,00 € verbleibende Miete. Bei mehr als 10 % wird die ganze prozentuale Minderfläche verwendet, nicht nur der übersteigende Teil. Unterhalb dieser Grenze prüft das Modell keine anderen möglichen Minderungsgründe.

Typische Fehler beim Berechnen der Mietminderung

Der häufigste Fehler ist, nur die Kaltmiete zu verwenden. Die Rechtsprechung stellt bei der Berechnung auf die Bruttomiete ab, also einschließlich Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung. Deshalb ergeben 900 € Kaltmiete, 150 € Betriebskosten und 50 € Heizung zusammen eine monatliche Bruttomiete von 1.100,00 €. Bei 15 % Quote beträgt die Minderung 165,00 €, nicht nur ein Betrag aus der Kaltmiete.

Ein zweiter Fehler ist das blinde Addieren mehrerer Mängel. Wenn zum Beispiel Lärm, Feuchtigkeit und ein weiterer Mangel gleichzeitig auftreten, darfst du daraus nicht automatisch mehrere Quoten zusammenzählen. Entscheidend ist die konkrete Gebrauchseinschränkung der Wohnung.

Auch der Zeitraum wird oft falsch angesetzt. Eine Minderung knüpft an die Zeit an, in der der Mangel tatsächlich besteht. Bei 930,00 € Bruttomiete und 50 % Quote für 7 von 30 Kalendertagen im September ergibt sich 108,50 €, obwohl die Minderung je vollem Monat 465,00 € wäre.

Rechtlich bleibt die Rechnung eine Modellrechnung. Ob du mindern darfst, in welcher Höhe und ab wann, hängt vom konkreten Mangel, der Anzeige an den Vermieter und möglichen Einwänden ab, etwa nach BGB § 536b oder BGB § 536c. Bei bestimmten energetischen Modernisierungen kann die Minderung für drei Monate ausgeschlossen sein. Überhöhte Kürzungen können Mietrückstände auslösen. Die gewählte Tagesaufteilung ist ein transparentes Rechenmodell; eine Vereinbarung oder gerichtliche Berechnung kann davon abweichen.