WEG-Abstimmungsrechner

Was prüft der WEG-Abstimmungsrechner bei einer WEG-Beschluss-Mehrheit?

Der Rechner prüft, ob ein Beschluss in der Eigentümerversammlung nach der ausgewählten Mehrheitsregel angenommen ist. Dabei kommt es zuerst darauf an, welche Art von Beschluss vorliegt: ein einfacher Mehrheitsbeschluss, eine bauliche Veränderung mit Kostentragung durch alle, die Einführung einer virtuellen Versammlung oder ein allstimmiger Umlaufbeschluss.

Für viele alltägliche Beschlüsse reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das betrifft zum Beispiel Hausgeld, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltung, Hausordnung, Erhaltungsrücklage, Verwalterbestellung oder die Änderung der Kostenverteilung. Maßgeblich sind dabei Ja-Stimmen und Nein-Stimmen. Enthaltungen bleiben außen vor.

Wähle die Beschlussart, das Stimmrecht und trage Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen sowie bei Bedarf die Miteigentumsanteile der Ja-Stimmen ein.

Der Rechner kann die rechnerische Mehrheit sauber abbilden. Er ersetzt aber keine Prüfung der Einladung, der Beschlusskompetenz, des genauen Beschlusstextes oder besonderer Regeln in deiner Gemeinschaftsordnung. Gerade bei baulichen Veränderungen, Umlaufbeschlüssen und Vereinbarungen kann der Wortlaut entscheidend sein.

Wie rechnet man die WEG-Beschluss-Mehrheit?

Bei der einfachen Mehrheit lautet die Rechnung in Worten: Du zählst nur die abgegebenen Stimmen, also Ja plus Nein. Enthaltungen werden nicht mitgerechnet. Danach brauchst du mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen. Rechnerisch entspricht das der Schwelle aus den abgegebenen Stimmen: halbe abgegebene Stimmen abrunden und dann eine Ja-Stimme dazunehmen.

Ein Beispiel: In einer Gemeinschaft gibt es 20 Stimmen aller Eigentümer. Anwesend oder vertreten sind 15. Es stimmen 10 mit Ja, 3 mit Nein, 2 enthalten sich. Für die Mehrheit zählen nur 10 Ja und 3 Nein. Damit gibt es 13 abgegebene Stimmen. Erforderlich sind 7 Ja-Stimmen. Der Beschluss ist angenommen, weil die Ja-Seite 3 Stimmen über der Schwelle liegt. Der Ja-Anteil an den abgegebenen Stimmen beträgt 76,9 %.

Dass 2 Eigentümer sich enthalten, macht die Abstimmung hier nicht ungültig. Die Enthaltungen senken nur die Zahl der abgegebenen Stimmen. Deshalb kann ein Beschluss auch dann angenommen sein, wenn nicht die Mehrheit aller Eigentümer ausdrücklich zustimmt.

Ein anderes Beispiel zeigt die Grenze: Bei 14 abgegebenen Stimmen mit 7 Ja-Stimmen und 7 Nein-Stimmen ist der Beschluss abgelehnt. Erforderlich wären 8 Ja-Stimmen. Eine Stimmengleichheit ist bei der einfachen WEG-Beschluss-Mehrheit also keine Mehrheit.

Wie zählen Enthaltungen bei der WEG-Abstimmung?

Enthaltungen zählen bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht mit. Du behandelst sie weder als Ja noch als Nein. Das ist einer der häufigsten Punkte, an denen Abstimmungen falsch eingeschätzt werden.

Bei 15 Anwesenden mit 8 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen ist der Beschluss angenommen. Es gibt 12 abgegebene Stimmen, erforderlich sind 7 Ja-Stimmen. Die Ja-Seite liegt 1 Stimme über der Schwelle, der Ja-Anteil beträgt 66,7 %.

Auch bei 10 Anwesenden mit 5 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen ist der einfache Beschluss angenommen. Es zählen 8 abgegebene Stimmen, nötig sind 5 Ja-Stimmen. Der Beschluss erreicht die Schwelle genau. Der Ja-Anteil beträgt 62,5 %.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen anwesend oder vertreten und abgegeben. Anwesend oder vertreten zählt für die Teilnahme an der Versammlung und für Vollmachten. Für die einfache Mehrheit nach § 25 WEG schaust du aber auf Ja und Nein. Seit dem WEMoG ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, egal wie viele kommen. Vollmachten brauchen Textform.

Wann reicht die einfache Mehrheit bei baulichen Veränderungen nicht für die Kosten aller?

Eine bauliche Veränderung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen oder gestattet werden. Eine zweite Frage ist aber, wer die Kosten trägt. Sollen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen zahlen, greift die zusätzliche Schwelle nach § 21 Abs. 2 WEG: mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Ein Aufzug-Beispiel: 24 Stimmen aller Eigentümer, 18 anwesend oder vertreten, 14 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung. Es zählen 17 abgegebene Stimmen. Erforderlich sind 12 Ja-Stimmen. Zusätzlich halten die Ja-Stimmen 58,0 % aller Miteigentumsanteile. Damit ist der Beschluss angenommen und die Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, außer die Kosten sind unverhältnismäßig.

Anders sieht es aus, wenn die Kopfmehrheit reicht, die Miteigentumsanteile aber nicht. Bei 12 Stimmen aller Eigentümer, 11 anwesend oder vertreten, 8 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung und 44,0 % aller Miteigentumsanteile ist der Beschluss zwar angenommen. Für die Kostentragung durch alle fehlt aber die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Dann tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben, nach ihren Anteilen; sie erhalten auch die Nutzungen.

Achte deshalb darauf, dass du bei diesem Beschlusstyp die Miteigentumsanteile der Ja-Stimmen an allen Miteigentumsanteilen einträgst, nicht nur an den Anteilen der Anwesenden.

Welche Regeln gelten für virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss und Stimmrecht?

Für die Einführung einer virtuellen Versammlung gilt eine strengere Schwelle als bei einfachen Beschlüssen. Erforderlich sind mindestens 3/4 der abgegebenen Stimmen. Bei 13 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung gibt es 15 abgegebene Stimmen. Nötig sind 12 Ja-Stimmen. Der Beschluss ist angenommen und liegt 1 Stimme über der Schwelle; der Ja-Anteil beträgt 86,7 %.

Ein knapp verfehltes Beispiel: 15 Ja-Stimmen, 6 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung ergeben 21 abgegebene Stimmen. Erforderlich sind 16 Ja-Stimmen. Der Beschluss ist abgelehnt, weil 1 Stimme fehlt. Der Ja-Anteil beträgt 71,4 %.

Für den allstimmigen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG brauchst du die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Bei 20 Eigentümern mit 19 Ja-Stimmen und 1 Enthaltung kommt der Beschluss nicht zustande. Auch wenn der Ja-Anteil an den abgegebenen Stimmen 100 % beträgt, fehlt die Zustimmung aller Eigentümer. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die Eigentümer vorher für diesen Gegenstand beschlossen haben, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt. Eine Vereinbarung nach § 10 WEG braucht immer alle.

Beim Stimmrecht gilt gesetzlich das Kopfprinzip: jeder Eigentümer eine Stimme. Deine Gemeinschaftsordnung kann aber Objektprinzip oder Wertprinzip vorsehen. Beim Objektprinzip zählt eine Stimme je Wohnung. Beim Wertprinzip zählen die Stimmen nach Miteigentumsanteilen. Trage die Stimmen dann so ein, wie sie nach deiner Gemeinschaftsordnung zählen.

Wenn du einen Beschluss angreifen willst, gelten Fristen: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen.