Baugenehmigung Kosten

Was zählt bei den baugenehmigung kosten zur Berechnungsbasis?

Für die Gebührenrechnung brauchst du zuerst eine Baukostenbasis. In Bayern meint das die erforderlichen Fertigstellungskosten inklusive Umsatzsteuer. Eigenleistung wird dabei nicht einfach abgezogen. Wenn du deine Bruttobaukosten schon kennst, gibst du diesen Wert direkt ein. Wenn du noch in einer frühen Planung bist, kannst du ersatzweise mit umbautem Rauminhalt und einem eigenen Bruttobaubudget je m³ arbeiten.

Der Rechner trennt die behördliche Grundgebühr von weiteren Posten wie Genehmigungsplanung, Statik, Nachweisen und bekannten Auslagen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gebühren und Gesamtbudget. Die reine Behördengebühr kann deutlich niedriger sein als dein gesamter Kostenblock rund um den Antrag. Ein Beispiel: Bei 150.000 € Bruttobaukosten im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung liegt die Grundgebühr bei 150,00 €. Wenn zusätzlich 2.500 € für die Genehmigungsplanung anfallen, steigt das Budget auf 2.650,00 €. Die Genehmigungsplanung ist also kein Bestandteil der Grundgebühr, kann für deine Liquiditätsplanung aber der größere Betrag sein.

Soweit ein Beispiel nichts anderes nennt, gilt Bayern, Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB und vereinfachtes Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung. Sonstige planungsrechtliche Lagen haben einen anderen Ansatz. Der eigene örtliche Tarif bildet nur einen von dir verifizierten Satz ab, keine vollständige Gebührenordnung.

Wie werden baugenehmigung kosten in Bayern berechnet?

Die Rechnung läuft in Bayern über die auf volle 500 € aufgerundeten Bruttobaukosten und einen Gebührensatz. Im qualifizierten Bebauungsplan und beim passenden vereinfachten Verfahren wird für den planungsrechtlichen Teil mit 1 ‰ gerechnet, mindestens 75 €. In anderen Konstellationen kann ein weiterer bauordnungsrechtlicher Gebührenrahmen hinzukommen.

Durchgerechnetes Beispiel: Du gibst 400.000 € Bruttobaukosten ein. Die verwendete Baukostenbasis beträgt 400.000,00 €. Im Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1/2 BauGB und im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung ergibt der planungsrechtliche Ansatz eine Grundgebühr von 400,00 €. Da keine Genehmigungsplanung, keine Statik oder Nachweise und keine weiteren bekannten Auslagen eingetragen sind, bleibt auch das Budget bei 400,00 €.

Anders sieht es aus, wenn dein Vorhaben nicht in diese einfache Konstellation fällt. Bei 400.000 € Bruttobaukosten, sonstiger planungsrechtlicher Lage und anderem Genehmigungsverfahren ergibt sich eine Grundgebühr von 875,00 € bis 1.600,00 €. Der untere und obere Wert entstehen, weil der bauordnungsrechtliche Teil als Rahmen angesetzt wird.

Warum unterscheiden sich einfache Verfahren, Brandschutzprüfung und anderes Genehmigungsverfahren?

Die Kosten hängen nicht nur an den Baukosten. Entscheidend ist auch, was die Behörde prüft. Im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung bleibt es im passenden Bebauungsplan bei einem klaren Ansatz. Sobald eine amtliche Brandschutzprüfung oder ein anderes Genehmigungsverfahren hinzukommt, kann sich ein Gebührenrahmen ergeben.

Die Unterschiede zeigen sich deutlich an typischen Rechnungen:

Wenn dir der Rechner eine Spanne ausgibt, ist das kein Rechenfehler. Die Spanne zeigt, dass die Grundgebühr nicht als einziger fester Betrag modelliert ist. Für dein Budget solltest du dann eher mit dem oberen Wert prüfen, ob die Finanzierung und Nebenkostenreserve ausreichen. Der endgültige Gebührenbescheid kann von der Modellrechnung abweichen, weil die Behörde den konkreten Antrag bewertet.

Welche Zusatzkosten gehören neben der Baugenehmigung ins Budget?

Die behördliche Gebühr ist nur ein Teil der Kosten rund um den Antrag. Daneben können Planungsleistungen, Statik, bautechnische Nachweise und Auslagen anfallen. Der Rechner addiert solche bekannten Beträge separat, damit du nicht die reine Gebühr mit deinem tatsächlichen Zahlungsbedarf verwechselst.

Bei 800.000 € Bruttobaukosten im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung beträgt die Grundgebühr 800,00 €. Wenn zusätzlich 3.000 € für Statik und Nachweise eingetragen werden, steigt das Budget auf 3.800,00 €. Bei 350.000 € Bruttobaukosten und 1.200 € weiteren Auslagen liegt die Grundgebühr bei 350,00 €, das Budget aber bei 1.550,00 €.

Auch eine öffentliche Wohnraumförderung kann sich auswirken, wenn das gesamte Vorhaben die Voraussetzung nach KV Nr. 3.1 nachweislich erfüllt. Bei 400.000 € Bruttobaukosten im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung ergibt sich dann 200,00 €. Ohne diesen Nachweis würdest du diese Ermäßigung nicht einfach ansetzen.

Wenn du noch keine Baukosten hast: mit m³ und eigenem Budget rechnen

In einer frühen Phase kennst du oft noch keine belastbaren Bruttobaukosten. Dann kannst du den umbauten Rauminhalt mit deinem eigenen Bruttobaubudget je m³ kombinieren. Das ersetzt keine amtliche Prüfung und keinen Kostenanschlag, hilft aber für eine erste Größenordnung.

Beispiele: Bei 900 m³ umbautem Rauminhalt und 700 €/m³ eigenem Bruttobaubudget verwendet die Rechnung 630.000,00 € als Baukostenbasis. Im vereinfachten Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung ergibt sich daraus 630,00 €. Bei 1.500 m³ und 500 €/m³ ergibt sich eine Baukostenbasis von 750.000,00 € und eine Grundgebühr von 750,00 €.

Achte darauf, dass du wirklich ein Bruttobaubudget verwendest. Nettoangaben, reine Materialkosten oder selbst geschätzte Baukosten ohne Umsatzsteuer führen zu einer zu niedrigen Basis. Auch der umbaute Rauminhalt sollte aus deiner Planung stammen und nicht grob aus der Wohnfläche abgeleitet werden, wenn du eine belastbare Rechnung brauchst.

Typische Fehler bei baugenehmigung kosten vermeiden

Der häufigste Fehler ist, nur auf die Grundgebühr zu schauen. Für deinen Zahlungsplan zählen auch Angebote für Planung, Statik, Nachweise und bekannte Auslagen. Wenn diese Positionen schon vorliegen, solltest du sie eintragen statt später separat zu überschlagen.

Weitere Punkte, auf die du achten solltest:

• Wähle die planungsrechtliche Lage passend aus. Bebauungsplan und andere Fälle führen zu unterschiedlichen Ansätzen.
• Verwechsle das vereinfachte Verfahren ohne amtliche Brandschutzprüfung nicht mit Fällen, in denen Brandschutz geprüft wird.
• Nutze die Förderermäßigung nur, wenn das gesamte Vorhaben den Nachweis erfüllt.
• Bei eigenem örtlichem Tarif brauchst du den passenden Gebührensatz und die passende Mindestgebühr aus deiner Kommune oder Satzung.
• Behandle Spannen als Budgethinweis, nicht als garantierten Bescheid.

Wenn du einen eigenen örtlichen Tarif einträgst, rechnet der Rechner mit deinem Satz. Bei 300.000 € Baukosten, 4,5 ‰ Gebührensatz und 250 € Mindestgebühr ergibt sich 1.350,00 €. Bei 200.000 € Baukosten, 5 ‰ und 100 € Mindestgebühr sowie 3.000 € Planung ergibt sich ein Gesamtbudget von 4.000,00 €.